La pénurie de logements s'aggrave – mais les loyers ne racontent qu'une partie de l'histoire
Le taux de vacance diminue, la recherche de logement devient plus difficile et les loyers proposés augmentent. Parallèlement, le faible taux d'intérêt de référence freine l'évolution des loyers existants.
Les chiffres clés
- 1,00 pour cent : C'était le taux de logements vacants en Suisse au 1er juin 2025.
- Environ 48'500 logements : étaient vacants à cette date – cinq ans auparavant, ce chiffre était de 1,72 pour cent du parc immobilier.
- 1,25 pour cent : C'est le taux d'intérêt hypothécaire de référence depuis septembre 2025.
- 2,4 pour cent : C'est l'augmentation moyenne annuelle de l'indice des prix des loyers de l'OFS en 2025.
- 88 pour cent : des mesures du Plan d'action contre la pénurie de logements sont désormais mises en œuvre ou en cours de mise en œuvre.
Le marché du logement se resserre à nouveau
La détente sur le marché suisse du logement en 2024 n'a été que de courte durée. Depuis 2025, le rapport entre l'offre et la demande s'est de nouveau détérioré. Le monitorage actuel du marché du logement de l'Office fédéral du logement (OFL) montre que le nombre de logements disponibles ne suit toujours pas suffisamment la croissance des ménages.
La pénurie est particulièrement marquée dans le segment des prix inférieurs. Pour les ménages à faible pouvoir d'achat, la situation est aussi tendue qu'en 2014, selon l'OFL. Les zones urbaines et certaines régions touristiques sont particulièrement touchées. Genève, Zurich, Zoug et Lucerne comptent parmi les marchés tendus, tout comme plusieurs régions de l'Oberland bernois et des Grisons.
Le problème n'est donc pas seulement le montant des loyers. Ce qui est décisif, c'est de trouver un logement approprié et abordable.
Le taux de vacance diminue depuis des années
Un indicateur central de la pénurie de logements est le taux de logements vacants. Au 1er juin 2025, environ 48'500 logements étaient encore inoccupés en Suisse. Cela correspondait à un taux de 1,00 pour cent. Cinq ans auparavant, il était de 1,72 pour cent.
Le taux de vacance était particulièrement bas en 2025 à Genève avec 0,34 pour cent, suivi de Zoug avec 0,42 pour cent et Zurich avec 0,48 pour cent. Obwald, Schwyz et les Grisons affichaient également des taux très bas.
Pour 2026, l'OFL prévoit une nouvelle diminution du taux de logements vacants – bien qu'à un rythme légèrement ralenti. Une détente à l'échelle nationale ne se profile donc pas pour l'instant.
Pourquoi les loyers n'explosent pas partout
À première vue, les chiffres se contredisent : le marché du logement se resserre, mais l'augmentation de l'indice officiel des prix des loyers en 2026 devrait être nettement inférieure à celle des années précédentes.
La raison réside notamment dans le taux d'intérêt hypothécaire de référence. Il s'établit à 1,25 pour cent depuis septembre 2025. Cette valeur influence l'évolution autorisée des loyers pour les baux existants.
L'indice des prix des loyers de l'OFS a encore augmenté de 3,2 pour cent en moyenne en 2024. En 2025, la hausse a ralenti à 2,4 pour cent. Pour 2026, l'OFL s'attend à une augmentation nettement plus faible en raison de la baisse du taux d'intérêt de référence.
C'est la différence cruciale : L'évolution des loyers dans les contrats existants n'est pas la même que la situation pour les personnes qui cherchent un logement aujourd'hui.
Ceux qui vivent dans un logement depuis longtemps peuvent donc avoir une charge de loyer relativement stable. Ceux qui doivent déménager ou qui cherchent un logement pour la première fois se heurtent à un marché nettement plus tendu.
Les loyers proposés continuent d'augmenter
La différence est particulièrement évidente en regardant les loyers proposés. Ce sont les prix des logements actuellement offerts sur le marché.
Selon l'OFL, les loyers proposés ont augmenté depuis environ cinq ans. Bien que la hausse se soit récemment ralentie. Au deuxième trimestre 2026, les loyers proposés étaient cependant toujours plus élevés qu'au cours de la même période de l'année précédente.
Pour les personnes à la recherche d'un logement, cela signifie : le marché peut se calmer pour les baux existants, tandis qu'un nouveau logement reste cher.
Le vrai problème réside dans l'offre
Derrière cette situation tendue se trouve avant tout un problème structurel : il n'y a pas suffisamment de logements construits pour suivre la croissance des ménages.
La production de nouvelles constructions a nettement diminué. Alors qu'en 2018 plus de 53'000 logements ont été construits, ce chiffre est tombé à environ 46'700 en 2023 et à peine 40'000 en 2024.
Parallèlement, les premiers signes d'une amélioration apparaissent. Les permis de construire augmentent légèrement depuis fin 2023, et une accélération plus nette a été observée récemment pour les demandes de construction.
Cela pourrait entraîner une augmentation de la production de logements à partir de 2027. Cependant, pour 2026, l'OFL estime que l'évolution n'est pas encore suffisante pour éliminer l'excédent de demande.
Pourquoi ne pas simplement construire plus
Réclamer plus de logements est politiquement plus simple que de les construire réellement. Dans de nombreuses régions, les terrains à bâtir, les infrastructures et les surfaces disponibles sont limités. Parallèlement, les procédures de planification et d'autorisation sont parfois longues.
Le Conseil fédéral veut donc accélérer les procédures. Il est notamment envisagé de donner un poids plus important au développement interne en tant qu'intérêt national et de restreindre certaines possibilités de recours contre les projets de construction. Le Département fédéral de l'environnement, des transports, de l'énergie et de la communication (DETEC) doit élaborer un projet de consultation correspondant d'ici fin 2026.
La Confédération souligne elle-même que ses possibilités sont limitées. L'aménagement du territoire et les permis de construire relèvent en grande partie de la compétence des cantons et des communes.
La politique dispose déjà d'un plan de mesures
La discussion politique ne commence donc pas seulement maintenant. En 2024, la Confédération a adopté un plan d'action contre la pénurie de logements, comprenant un total de 35 mesures.
La deuxième enquête sur la mise en œuvre montre que 88 pour cent des mesures sont désormais appliquées ou en cours d'application. Néanmoins, 76 pour cent des acteurs interrogés estiment que la situation reste de plus en plus tendue.
Cela révèle un problème fondamental de la politique du logement : des mesures peuvent être décidées et mises en œuvre sans que leur effet soit immédiatement visible sur le marché du logement.
Plusieurs années peuvent s'écouler entre une modification du règlement de construction, un projet autorisé et le logement réellement disponible.
Plus de logements d'utilité publique comme partie de la solution
Une autre approche est la promotion du logement d'utilité publique. Le Conseil fédéral souhaite augmenter le Fonds de Roulement de 150 millions de francs pour les années 2030 à 2034.
Par l'intermédiaire de ce fonds, les maîtres d'ouvrage d'utilité publique reçoivent des prêts remboursables pour les nouvelles constructions, les rénovations, l'achat de biens immobiliers et l'acquisition de terrains à bâtir.
Les partisans y voient un moyen d'assurer des logements abordables à long terme. Les critiques insistent davantage sur l'activité de construction privée supplémentaire et de meilleures conditions-cadres pour les investissements.
Plus de réglementation ou plus de logements ?
C'est précisément là que se situe la ligne de démarcation politique.
Les organisations de locataires réclament, entre autres, une meilleure protection contre les augmentations abusives de loyer, des règles plus strictes en matière de résiliation et d'autres interventions sur le marché locatif. Les représentants de l'immobilier et de la construction, en revanche, soutiennent qu'une réglementation supplémentaire n'augmente pas l'offre et peut rendre plus difficiles les investissements dans de nouveaux logements.
Les deux approches se retrouvent également au sein du plan d'action de la Confédération : d'une part, des mesures visant à augmenter l'offre de logements sont discutées, d'autre part, des exigences pour une meilleure protection des locataires.
Le débat n'est donc pas seulement une question de droit du bail. C'est une question fondamentale sur la manière dont la Suisse peut créer plus de logements sans réduire davantage l'offre sur le marché du logement existant.
Les prochaines années seront décisives
Une détente rapide n'est pas à attendre actuellement. L'OFL part du principe que le taux de logements vacants devrait continuer de baisser en 2026. Parallèlement, la croissance du parc immobilier reste trop faible pour absorber entièrement la demande.
Les demandes de permis de construire et les permis accordés, en augmentation, donnent de l'espoir. Si cela se traduit par davantage de nouvelles constructions, la situation pourrait s'améliorer progressivement à partir de 2027.
Mais même alors, le problème ne disparaîtra pas. L'OFL estime qu'avec une croissance continue des ménages, l'offre de logements restera sous pression à moyen terme. C'est pourquoi, en particulier dans les régions densément peuplées, des logements supplémentaires devront de plus en plus être créés par densification.
Ce que cela signifie pour les locataires
Pour les personnes ayant un bail existant, la situation est actuellement moins dramatique que ce que la discussion sur la pénurie de logements pourrait laisser penser. Le faible taux d'intérêt de référence freine l'évolution des loyers existants.
La situation est tout autre pour les personnes à la recherche d'un logement. Ceux qui doivent déménager, qui ont besoin d'un logement plus grand pour une famille ou qui déménagent pour des raisons professionnelles dans une région très demandée, se heurtent à un marché avec peu de choix et des loyers proposés élevés en conséquence.
Cela explique aussi pourquoi l'évolution générale des prix des loyers et la perception personnelle du marché du logement peuvent différer considérablement.
La Suisse n'a pas un problème de loyers uniforme – elle a un problème d'offre
L'évolution actuelle ne peut pas être réduite à une simple «hausse des loyers». La charge réelle résulte de l'interaction entre une offre limitée, une diminution des logements vacants et une augmentation des prix sur le marché des nouveaux baux.
En même temps, le faible taux d'intérêt de référence empêche actuellement une hausse encore plus forte des loyers existants. Cela procure une certaine stabilité à de nombreux baux existants – mais ne résout pas le problème des personnes à la recherche d'un logement.
La politique a entre-temps mis en œuvre de nombreuses mesures. Il sera toutefois décisif de savoir si celles-ci se traduiront réellement par des logements supplémentaires. Car en fin de compte, ce n'est pas le nombre d'initiatives politiques qui décidera de la détente sur le marché du logement, mais le nombre de logements réellement mis sur le marché.
Pour 2026, aucune amélioration n'est donc encore en vue. Un éventuel tournant dans les nouvelles constructions est à attendre au plus tôt dans les années à venir.
Sources
- Office fédéral du logement (OFL) : Monitorage du marché du logement 2026
- Office fédéral du logement (OFL) : «Le marché du logement en un coup d'œil», édition III/2026
- Office fédéral du logement (OFL) : Plan d'action contre la pénurie de logements, rapport de mise en œuvre 2026
- Office fédéral du développement territorial (ARE) : Mesures visant à accélérer la construction de logements
- Conseil fédéral/OFL : Promotion du logement d'utilité publique
