Wohnungsknappheit verschärft sich – doch die Mieten erzählen nur die halbe Geschichte
Der Leerstand sinkt, die Wohnungssuche wird schwieriger und die Angebotsmieten steigen. Gleichzeitig bremst der tiefe Referenzzinssatz die Entwicklung bei bestehenden Mietverhältnissen.
Die wichtigsten Zahlen
- 1,00 Prozent: So hoch war die Leerwohnungsquote der Schweiz am 1. Juni 2025.
- Rund 48'500 Wohnungen: standen damals leer – fünf Jahre zuvor waren es noch 1,72 Prozent des Wohnungsbestands.
- 1,25 Prozent: beträgt der hypothekarische Referenzzinssatz seit September 2025.
- 2,4 Prozent: stieg der BFS-Mietpreisindex 2025 im Jahresdurchschnitt.
- 88 Prozent: der Massnahmen des Aktionsplans Wohnungsknappheit sind inzwischen umgesetzt oder in Umsetzung.
Der Wohnungsmarkt wird wieder enger
Die Entspannung auf dem Schweizer Wohnungsmarkt im Jahr 2024 war nur von kurzer Dauer. Seit 2025 hat sich das Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage wieder verschlechtert. Der aktuelle Wohnungsmarkt-Monitor des Bundesamts für Wohnungswesen (BWO) zeigt, dass die Zahl der verfügbaren Wohnungen weiterhin nicht ausreichend mit dem Wachstum der Haushalte Schritt hält.
Besonders stark ist die Knappheit im unteren Preissegment. Für Haushalte mit tiefer Kaufkraft ist die Situation laut BWO so angespannt wie seit 2014 nicht mehr. Besonders betroffen sind urbane Räume und einzelne Tourismusregionen. Genf, Zürich, Zug und Luzern gehören ebenso zu den angespannten Märkten wie mehrere Regionen im Berner Oberland und in Graubünden.
Das Problem ist deshalb nicht nur die Höhe einzelner Mieten. Entscheidend ist, überhaupt eine passende und bezahlbare Wohnung zu finden.
Der Leerstand sinkt seit Jahren
Ein zentraler Gradmesser für die Wohnungsknappheit ist die Leerwohnungsquote. Am 1. Juni 2025 standen in der Schweiz noch rund 48'500 Wohnungen leer. Das entsprach einer Quote von 1,00 Prozent. Fünf Jahre zuvor hatte sie noch 1,72 Prozent betragen.
Besonders tief war der Leerstand 2025 in Genf mit 0,34 Prozent, gefolgt von Zug mit 0,42 Prozent und Zürich mit 0,48 Prozent. Auch Obwalden, Schwyz und Graubünden wiesen sehr tiefe Quoten auf.
Für 2026 erwartet das BWO einen weiteren Rückgang der Leerwohnungsquote – wenn auch mit etwas abgeschwächter Geschwindigkeit. Eine landesweite Entspannung zeichnet sich damit vorerst nicht ab.
Warum die Mieten trotzdem nicht überall explodieren
Auf den ersten Blick widersprechen sich die Zahlen: Der Wohnungsmarkt wird knapper, gleichzeitig fällt der Anstieg des offiziellen Mietpreisindexes 2026 voraussichtlich deutlich geringer aus als in den Jahren zuvor.
Der Grund liegt unter anderem beim hypothekarischen Referenzzinssatz. Er liegt seit September 2025 bei 1,25 Prozent. Dieser Wert beeinflusst die zulässige Mietzinsentwicklung bei bestehenden Mietverhältnissen.
Der BFS-Mietpreisindex stieg 2024 noch um durchschnittlich 3,2 Prozent. 2025 verlangsamte sich der Anstieg auf 2,4 Prozent. Für 2026 erwartet das BWO wegen des inzwischen gesunkenen Referenzzinssatzes einen deutlich tieferen Anstieg.
Das ist der entscheidende Unterschied: Die Entwicklung der Mieten in bestehenden Verträgen ist nicht dasselbe wie die Situation für Menschen, die heute eine Wohnung suchen.
Wer bereits lange in einer Wohnung lebt, kann deshalb eine relativ stabile Mietbelastung haben. Wer hingegen umziehen muss oder erstmals eine Wohnung sucht, trifft auf einen deutlich engeren Markt.
Angebotsmieten steigen weiter
Besonders deutlich wird der Unterschied beim Blick auf die Angebotsmieten. Das sind die Preise jener Wohnungen, die aktuell neu auf dem Markt angeboten werden.
Nach Angaben des BWO sind die Angebotsmieten seit rund fünf Jahren gestiegen. Zwar hat sich der Anstieg zuletzt etwas abgeschwächt. Im zweiten Quartal 2026 lagen die Angebotsmieten jedoch weiterhin höher als im entsprechenden Vorjahreszeitraum.
Für Wohnungssuchende bedeutet das: Der Markt kann sich bei den bestehenden Mietverhältnissen beruhigen, während eine neue Wohnung trotzdem teuer bleibt.
Das eigentliche Problem liegt beim Angebot
Hinter der angespannten Situation steht vor allem ein strukturelles Problem: Es werden nicht genügend Wohnungen gebaut, um mit dem Wachstum der Haushalte Schritt zu halten.
Die Neubauproduktion ist deutlich zurückgegangen. Während 2018 noch mehr als 53'000 Wohnungen neu erstellt wurden, waren es 2023 rund 46'700 und 2024 nur noch knapp 40'000.
Gleichzeitig gibt es inzwischen erste Anzeichen für eine Verbesserung. Baubewilligungen nehmen seit Ende 2023 wieder leicht zu, und bei den Baugesuchen war zuletzt eine deutlichere Beschleunigung zu beobachten.
Das könnte ab 2027 zu einer höheren Bauproduktion führen. Für 2026 reicht die Entwicklung nach Einschätzung des BWO allerdings noch nicht aus, um den Nachfrageüberhang zu beseitigen.
Warum nicht einfach mehr gebaut wird
Mehr Wohnungen zu fordern ist politisch einfacher, als sie tatsächlich zu bauen. In vielen Regionen sind Bauland, Infrastruktur und verfügbare Flächen begrenzt. Gleichzeitig dauern Planungs- und Bewilligungsverfahren teilweise lange.
Der Bundesrat will deshalb die Verfahren beschleunigen. Geprüft werden unter anderem eine stärkere Gewichtung der Innenentwicklung als nationales Interesse sowie Einschränkungen bestimmter Beschwerdemöglichkeiten gegen Bauprojekte. Das Eidgenössische Departement für Umwelt, Verkehr, Energie und Kommunikation soll bis Ende 2026 eine entsprechende Vernehmlassungsvorlage ausarbeiten.
Der Bund weist allerdings selbst darauf hin, dass die Möglichkeiten des Bundes begrenzt sind. Raumplanung und Baubewilligungen liegen zu einem grossen Teil in der Kompetenz der Kantone und Gemeinden.
Die Politik hat bereits einen Massnahmenplan
Die politische Diskussion beginnt deshalb nicht erst jetzt. Der Bund verabschiedete 2024 einen Aktionsplan gegen die Wohnungsknappheit mit insgesamt 35 Massnahmen.
Die zweite Umfrage zur Umsetzung zeigt: 88 Prozent der Massnahmen sind inzwischen umgesetzt oder befinden sich in Umsetzung. Trotzdem beurteilen 76 Prozent der befragten Akteure die Lage als weiter zunehmend angespannt.
Das zeigt ein grundlegendes Problem der Wohnungspolitik: Massnahmen können beschlossen und umgesetzt werden, ohne dass ihre Wirkung sofort auf dem Wohnungsmarkt sichtbar wird.
Zwischen einer Änderung der Bauordnung, einem bewilligten Projekt und der tatsächlich verfügbaren Wohnung können mehrere Jahre liegen.
Mehr gemeinnütziger Wohnungsbau als ein Teil der Lösung
Ein weiterer Ansatz ist die Förderung des gemeinnützigen Wohnungsbaus. Der Bundesrat will den Fonds de Roulement für die Jahre 2030 bis 2034 um 150 Millionen Franken aufstocken.
Über diesen Fonds erhalten gemeinnützige Wohnbauträger rückzahlbare Darlehen für Neubauten, Erneuerungen, den Kauf von Liegenschaften und den Erwerb von Baugrundstücken.
Befürworter sehen darin eine Möglichkeit, langfristig preisgünstigen Wohnraum zu sichern. Kritiker setzen stärker auf zusätzliche private Bautätigkeit und bessere Rahmenbedingungen für Investitionen.
Mehr Regulierung oder mehr Wohnungen?
Genau an diesem Punkt verläuft die politische Trennlinie.
Mieterorganisationen verlangen unter anderem einen stärkeren Schutz vor missbräuchlichen Mietzinserhöhungen, strengere Regeln bei Kündigungen und weitere Eingriffe in den Mietmarkt. Vertreter der Immobilien- und Baubranche argumentieren dagegen, dass zusätzliche Regulierung das Angebot nicht vergrössert und Investitionen in neuen Wohnraum erschweren kann.
Auch innerhalb des Aktionsplans des Bundes finden sich beide Ansätze: Einerseits werden Massnahmen zur Erhöhung des Wohnungsangebots diskutiert, andererseits Forderungen nach einem stärkeren Mieterschutz.
Die Debatte ist deshalb nicht nur eine Frage des Mietrechts. Sie ist eine grundsätzliche Frage darüber, wie die Schweiz mehr Wohnraum schaffen kann, ohne den bestehenden Wohnungsmarkt zusätzlich zu verknappen.
Die nächsten Jahre werden entscheidend
Eine schnelle Entspannung ist derzeit nicht zu erwarten. Das BWO geht davon aus, dass die Leerwohnungsquote 2026 weiter sinken dürfte. Gleichzeitig bleibt das Wachstum des Wohnungsbestands zu schwach, um die Nachfrage vollständig aufzufangen.
Hoffnung machen die zunehmenden Baugesuche und Baubewilligungen. Wenn daraus tatsächlich mehr Neubauten entstehen, könnte sich die Situation ab 2027 schrittweise verbessern.
Doch auch dann dürfte das Problem nicht verschwinden. Das BWO geht davon aus, dass das Wohnungsangebot bei anhaltendem Haushaltswachstum auch mittelfristig unter Druck bleibt. Gerade in dicht besiedelten Regionen muss zusätzlicher Wohnraum deshalb zunehmend durch Verdichtung entstehen.
Was das für Mieter bedeutet
Für Menschen mit einem bestehenden Mietvertrag ist die Situation derzeit weniger dramatisch, als die Diskussion über die Wohnungsknappheit vermuten lässt. Der tiefe Referenzzinssatz wirkt dämpfend auf die Entwicklung der Bestandsmieten.
Ganz anders sieht es für Wohnungssuchende aus. Wer umziehen muss, eine grössere Wohnung für eine Familie benötigt oder aus beruflichen Gründen in eine stark nachgefragte Region zieht, trifft auf einen Markt mit wenig Auswahl und entsprechend hohen Angebotsmieten.
Das erklärt auch, weshalb sich die allgemeine Mietpreisentwicklung und das persönliche Empfinden auf dem Wohnungsmarkt deutlich unterscheiden können.
Die Schweiz hat kein einheitliches Mietproblem – sie hat ein Angebotsproblem
Die aktuelle Entwicklung lässt sich nicht auf «steigende Mieten» reduzieren. Die eigentliche Belastung entsteht durch das Zusammenspiel von knappem Angebot, sinkendem Leerstand und steigenden Preisen auf dem Markt für neue Mietverträge.
Gleichzeitig verhindert der tiefe Referenzzinssatz derzeit einen noch stärkeren Anstieg der Bestandsmieten. Das verschafft vielen bestehenden Mietverhältnissen eine gewisse Stabilität – löst aber das Problem der Wohnungssuchenden nicht.
Die Politik hat inzwischen zahlreiche Massnahmen eingeleitet. Entscheidend wird jedoch sein, ob daraus tatsächlich zusätzliche Wohnungen entstehen. Denn am Ende entscheidet nicht die Zahl der politischen Vorstösse über die Entspannung des Wohnungsmarkts, sondern die Zahl der Wohnungen, die tatsächlich auf den Markt kommen.
Für 2026 zeichnet sich deshalb noch keine Entwarnung ab. Eine mögliche Trendwende beim Neubau ist frühestens in den kommenden Jahren zu erwarten.
Quellen
- Bundesamt für Wohnungswesen (BWO): Wohnungsmarkt-Monitor 2026
- Bundesamt für Wohnungswesen (BWO): «Der Wohnungsmarkt auf einen Blick», Ausgabe III/2026
- Bundesamt für Wohnungswesen (BWO): Aktionsplan Wohnungsknappheit, Umsetzungsbericht 2026
- Bundesamt für Raumentwicklung (ARE): Massnahmen zur Beschleunigung des Wohnungsbaus
- Bundesrat/BWO: Förderung des gemeinnützigen Wohnungsbaus
