La carenza di alloggi si aggrava – ma gli affitti raccontano solo metà della storia
La quota di sfitto diminuisce, la ricerca di un alloggio diventa più difficile e gli affitti offerti aumentano. Allo stesso tempo, il basso tasso d'interesse di riferimento frena l'evoluzione dei contratti di locazione esistenti.
I numeri principali
- 1,00 percento: Questa era la quota di alloggi sfitto in Svizzera al 1° giugno 2025.
- Circa 48'500 appartamenti: erano sfitti allora – cinque anni prima erano ancora l'1,72 percento del patrimonio immobiliare.
- 1,25 percento: è il tasso d'interesse ipotecario di riferimento da settembre 2025.
- 2,4 percento: è aumentato l'indice dei prezzi degli affitti dell'UST nel 2025 in media annuale.
- 88 percento: delle misure del Piano d'azione per la carenza di alloggi sono state attuate o sono in fase di attuazione.
Il mercato immobiliare torna a stringersi
La distensione sul mercato immobiliare svizzero nel 2024 è stata di breve durata. Dal 2025, il rapporto tra domanda e offerta è nuovamente peggiorato. L'attuale monitor del mercato immobiliare dell'Ufficio federale delle abitazioni (UFA) mostra che il numero di alloggi disponibili non tiene il passo con la crescita dei nuclei familiari.
La carenza è particolarmente marcata nel segmento di prezzo inferiore. Per i nuclei familiari con basso potere d'acquisto, la situazione è tesa come non lo era dal 2014, secondo l'UFA. Sono particolarmente colpite le aree urbane e alcune regioni turistiche. Ginevra, Zurigo, Zugo e Lucerna fanno parte dei mercati tesi, così come diverse regioni dell'Oberland bernese e dei Grigioni.
Il problema non è quindi solo l'ammontare dei singoli affitti. È cruciale trovare un alloggio adeguato e accessibile.
La quota di sfitto diminuisce da anni
Un indicatore centrale della carenza di alloggi è la quota di sfitto. Al 1° giugno 2025, in Svizzera c'erano ancora circa 48'500 alloggi sfitti. Ciò corrispondeva a una quota dell'1,00 percento. Cinque anni prima, era ancora dell'1,72 percento.
La quota di sfitto più bassa nel 2025 si è registrata a Ginevra con lo 0,34 percento, seguita da Zugo con lo 0,42 percento e Zurigo con lo 0,48 percento. Anche Obvaldo, Svitto e Grigioni presentavano quote molto basse.
Per il 2026, l'UFA prevede un ulteriore calo della quota di sfitto – seppur a una velocità leggermente attenuata. Non si profila per ora alcuna distensione a livello nazionale.
Perché gli affitti non esplodono ovunque nonostante tutto
A prima vista, i numeri si contraddicono: il mercato immobiliare si restringe, ma allo stesso tempo l'aumento dell'indice ufficiale dei prezzi degli affitti nel 2026 dovrebbe essere significativamente inferiore rispetto agli anni precedenti.
Il motivo risiede, tra l'altro, nel tasso d'interesse ipotecario di riferimento. Questo è pari all'1,25 percento da settembre 2025. Questo valore influenza l'evoluzione ammissibile dei canoni di locazione per i contratti esistenti.
L'indice dei prezzi degli affitti dell'UST è aumentato in media del 3,2 percento nel 2024. Nel 2025, l'aumento è rallentato al 2,4 percento. Per il 2026, l'UFA si aspetta un aumento significativamente inferiore a causa della diminuzione del tasso d'interesse di riferimento.
Questa è la differenza cruciale: L'evoluzione degli affitti nei contratti esistenti non è la stessa della situazione per chi cerca un alloggio oggi.
Chi vive da tempo in un appartamento può quindi avere un onere d'affitto relativamente stabile. Chi invece deve traslocare o cerca un appartamento per la prima volta, si trova di fronte a un mercato decisamente più ristretto.
Gli affitti offerti continuano a salire
La differenza diventa particolarmente evidente osservando gli affitti offerti. Questi sono i prezzi degli appartamenti che vengono attualmente offerti per la prima volta sul mercato.
Secondo l'UFA, gli affitti offerti sono aumentati da circa cinque anni. Sebbene l'aumento si sia recentemente attenuato. Nel secondo trimestre del 2026, gli affitti offerti erano comunque superiori rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente.
Per chi cerca un alloggio, ciò significa: il mercato può calmarsi per i contratti di locazione esistenti, mentre un nuovo appartamento rimane comunque costoso.
Il problema reale risiede nell'offerta
Dietro la situazione tesa vi è principalmente un problema strutturale: non vengono costruiti abbastanza alloggi per tenere il passo con la crescita dei nuclei familiari.
La produzione di nuove costruzioni è diminuita significativamente. Mentre nel 2018 sono stati costruiti più di 53'000 appartamenti, nel 2023 erano circa 46'700 e nel 2024 solo poco meno di 40'000.
Allo stesso tempo, si osservano i primi segnali di miglioramento. I permessi di costruzione sono leggermente aumentati dalla fine del 2023, e per le domande di costruzione si è osservata un'accelerazione più marcata di recente.
Ciò potrebbe portare a una maggiore produzione edilizia dal 2027. Tuttavia, per il 2026, lo sviluppo non è ancora sufficiente, secondo le stime dell'UFA, per eliminare l'eccesso di domanda.
Perché non si costruisce semplicemente di più
Chiedere più alloggi è politicamente più semplice che costruirli effettivamente. In molte regioni, i terreni edificabili, le infrastrutture e le superfici disponibili sono limitati. Allo stesso tempo, le procedure di pianificazione e autorizzazione a volte durano a lungo.
Il Consiglio federale intende quindi accelerare le procedure. Vengono esaminate, tra l'altro, una maggiore enfasi sullo sviluppo interno come interesse nazionale e restrizioni su alcune possibilità di ricorso contro i progetti di costruzione. Il Dipartimento federale dell'ambiente, dei trasporti, dell'energia e delle comunicazioni dovrebbe elaborare un progetto di consultazione entro la fine del 2026.
La Confederazione stessa sottolinea tuttavia che le sue possibilità sono limitate. La pianificazione del territorio e i permessi di costruzione rientrano in gran parte nella competenza dei Cantoni e dei Comuni.
La politica ha già un piano di misure
La discussione politica non inizia quindi solo ora. Nel 2024, la Confederazione ha adottato un piano d'azione contro la carenza di alloggi con un totale di 35 misure.
Il secondo sondaggio sull'attuazione mostra: l'88 percento delle misure sono state attuate o sono in fase di attuazione. Nonostante ciò, il 76 percento degli attori intervistati valuta la situazione come ulteriormente tesa.
Ciò evidenzia un problema fondamentale della politica abitativa: le misure possono essere decise e attuate senza che il loro effetto sia immediatamente visibile sul mercato immobiliare.
Tra una modifica del regolamento edilizio, un progetto autorizzato e l'alloggio effettivamente disponibile possono trascorrere diversi anni.
Più edilizia abitativa di utilità pubblica come parte della soluzione
Un altro approccio è la promozione dell'edilizia abitativa di utilità pubblica. Il Consiglio federale intende aumentare il Fondo di rotazione per gli anni dal 2030 al 2034 di 150 milioni di franchi.
Tramite questo Fondo, i promotori di edilizia abitativa di utilità pubblica ricevono prestiti rimborsabili per nuove costruzioni, ristrutturazioni, l'acquisto di proprietà e l'acquisizione di terreni edificabili.
I sostenitori la vedono come un modo per garantire alloggi a prezzi accessibili a lungo termine. I critici puntano maggiormente su ulteriori attività edilizie private e migliori condizioni quadro per gli investimenti.
Più regolamentazione o più alloggi?
Proprio in questo punto si delinea la linea di divisione politica.
Le organizzazioni degli inquilini chiedono, tra l'altro, una maggiore protezione contro gli aumenti abusivi degli affitti, regole più severe per le disdette e ulteriori interventi nel mercato locativo. I rappresentanti del settore immobiliare e delle costruzioni sostengono invece che una regolamentazione aggiuntiva non aumenta l'offerta e può rendere più difficili gli investimenti in nuovi alloggi.
Anche all'interno del Piano d'azione della Confederazione si trovano entrambi gli approcci: da un lato si discutono misure per aumentare l'offerta di alloggi, dall'altro richieste di maggiore protezione degli inquilini.
Il dibattito non è quindi solo una questione di diritto di locazione. È una questione fondamentale su come la Svizzera possa creare più alloggi senza restringere ulteriormente il mercato immobiliare esistente.
I prossimi anni saranno decisivi
Non ci si aspetta una rapida distensione al momento. L'UFA prevede che la quota di sfitto continuerà a diminuire nel 2026. Allo stesso tempo, la crescita del patrimonio immobiliare rimane troppo debole per soddisfare completamente la domanda.
Fanno sperare l'aumento delle domande di costruzione e dei permessi di costruzione. Se da questi deriveranno effettivamente più nuove costruzioni, la situazione potrebbe migliorare gradualmente a partire dal 2027.
Ma anche allora il problema non dovrebbe scomparire. L'UFA prevede che l'offerta di alloggi rimarrà sotto pressione anche a medio termine, con una crescita costante dei nuclei familiari. Soprattutto nelle regioni densamente popolate, gli alloggi aggiuntivi dovranno quindi essere creati sempre più tramite la densificazione.
Cosa significa per gli inquilini
Per le persone con un contratto di locazione esistente, la situazione è attualmente meno drammatica di quanto suggerirebbe la discussione sulla carenza di alloggi. Il basso tasso d'interesse di riferimento ha un effetto frenante sull'evoluzione degli affitti esistenti.
Molto diversa è la situazione per chi cerca un alloggio. Chi deve traslocare, ha bisogno di un appartamento più grande per una famiglia o si trasferisce in una regione molto richiesta per motivi professionali, si trova di fronte a un mercato con poca scelta e affitti offerti corrispondentemente alti.
Ciò spiega anche perché l'evoluzione generale dei prezzi degli affitti e la percezione personale sul mercato immobiliare possono differire significativamente.
La Svizzera non ha un problema uniforme di affitti – ha un problema di offerta
L'attuale evoluzione non può essere ridotta a "affitti in aumento". L'onere reale deriva dall'interazione tra offerta limitata, diminuzione degli sfitti e prezzi crescenti sul mercato dei nuovi contratti di locazione.
Allo stesso tempo, il basso tasso d'interesse di riferimento impedisce attualmente un aumento ancora maggiore degli affitti esistenti. Ciò conferisce una certa stabilità a molti contratti di locazione esistenti, ma non risolve il problema di chi cerca un alloggio.
La politica ha nel frattempo avviato numerose misure. Sarà tuttavia decisivo se da queste deriveranno effettivamente alloggi aggiuntivi. Poiché alla fine non è il numero delle iniziative politiche a decidere la distensione del mercato immobiliare, ma il numero degli alloggi che entrano effettivamente sul mercato.
Per il 2026 non si profila ancora alcuna distensione. Un possibile cambiamento di tendenza nelle nuove costruzioni è atteso al più presto nei prossimi anni.
Fonti
- Ufficio federale delle abitazioni (UFA): Monitor del mercato immobiliare 2026
- Ufficio federale delle abitazioni (UFA): «Il mercato immobiliare a colpo d'occhio», edizione III/2026
- Ufficio federale delle abitazioni (UFA): Piano d'azione per la carenza di alloggi, Rapporto di attuazione 2026
- Ufficio federale dello sviluppo territoriale (UST): Misure per accelerare la costruzione di alloggi
- Consiglio federale/UFA: Promozione dell'edilizia abitativa di utilità pubblica
