Prezzi di affitto in Svizzera: dati incerti
Nuovi dati dell'UST non disponibili – affermazioni non verificate
Carenza di alloggi in Svizzera: sfitto scende all'1 percento
Il mercato immobiliare svizzero è sempre più ristretto. Nel 2025 il tasso di sfitto è sceso esattamente all'1 percento. Nello stesso tempo, gli affitti continuano ad aumentare, specialmente per gli appartamenti appena immessi sul mercato. I dati ufficiali dell'Ufficio federale di statistica mostrano un quadro diverso dalla rappresentazione precedente: i dati sono già disponibili, ma bisogna distinguere tra i contratti di locazione esistenti e le nuove offerte.
Solo un appartamento su cento è sfitto
Il 1° giugno 2025 sono stati contati in Svizzera 48'455 appartamenti sfitti. Ciò corrisponde a un tasso di sfitto esattamente dell'1 percento del patrimonio abitativo totale. Rispetto all'anno precedente, il numero di appartamenti sfitti è diminuito di 3'519 unità, pari al 6,8 percento.
Questo ha continuato un trend che dura da diversi anni. Il tasso di sfitto è diminuito ogni anno dal 2021. In totale, è sceso di 0,72 punti percentuali in questo periodo. La Svizzera dispone quindi di un numero significativamente inferiore di alloggi disponibili rispetto a qualche anno fa.
La situazione è particolarmente tesa nelle grandi città e nelle regioni economicamente attraenti. Il 1° giugno 2025, il tasso di sfitto era, ad esempio, solo dello 0,34 percento a Ginevra, dello 0,42 percento a Zugo e dello 0,48 percento nel Cantone di Zurigo.
Al contrario, alcune regioni presentano ancora tassi di sfitto significativamente più alti. Nel Giura il tasso era del 3,03 percento, a Soletta del 2,05 percento. La media svizzera maschera quindi notevoli differenze regionali.
Anche l'offerta di appartamenti in affitto si riduce
La scarsità è particolarmente evidente negli appartamenti in affitto. Alla data di riferimento del 1° giugno 2025, sono stati offerti in affitto 37'194 appartamenti disabitati. Erano 3'229 in meno rispetto all'anno precedente, un calo di circa l'8 percento.
Lo sviluppo è rilevante perché il tasso di sfitto non misura semplicemente quanti appartamenti sono fisicamente disabitati. L'UST considera solo gli appartamenti effettivamente offerti per l'affitto permanente o la vendita. Un appartamento sfitto, ad esempio, tenuto per un uso proprio futuro, non rientra nel tasso di sfitto.
La statistica descrive quindi principalmente quanto spazio abitativo è disponibile sul mercato. E proprio questa offerta sta diminuendo in molte regioni.
Gli affitti aumentano – ma non ovunque allo stesso modo
Per i prezzi degli affitti è necessaria un'importante distinzione. L'indice dei prezzi degli affitti dell'UST misura lo sviluppo degli affitti degli appartamenti esistenti ed è parte dell'indice nazionale dei prezzi al consumo. Viene rilevato trimestralmente.
I dati ufficiali dell'UST mostrano che gli affitti degli appartamenti continueranno a contribuire all'inflazione anche nel 2026. Nel maggio 2026, gli affitti degli appartamenti nell'indice dei prezzi degli affitti erano dell'1,1 percento superiori rispetto allo stesso mese dell'anno precedente. Nel febbraio 2026, l'aumento è stato dell'1,2 percento.
Il dato spesso citato del 2,3 percento non dovrebbe invece essere semplicemente indicato come "aumento degli affitti 2025". Proviene da un'altra statistica: secondo Fahrländer Partner Raumentwicklung, gli affitti per i nuovi contratti di appartamenti di nuova costruzione sono aumentati del 2,3 percento nel quarto trimestre del 2025 rispetto al trimestre dell'anno precedente. Per gli appartamenti di vecchia costruzione, l'aumento è stato addirittura del 3,8 percento.
Per chi cerca casa, questo sviluppo può essere particolarmente rilevante. Chi vive da anni nello stesso appartamento sperimenta un'evoluzione dei prezzi diversa da chi cerca un nuovo appartamento oggi.
Perché chi cerca casa può sentire maggiormente la pressione dei prezzi
La differenza tra affitti esistenti e affitti offerti è cruciale. L'indice dei prezzi degli affitti dell'UST riflette lo sviluppo degli affitti nel patrimonio abitativo esistente. Per un nuovo appartamento sul mercato, il prezzo può invece essere maggiormente influenzato dalla domanda attuale e dall'offerta limitata.
Gli attuali dati di mercato confermano questa pressione. L'indice degli affitti Homegate di Swiss Marketplace Group e Zürcher Kantonalbank ha mostrato un aumento degli affitti offerti del 2,5 percento rispetto all'anno precedente nel giugno 2026. In alcuni Cantoni, l'aumento è stato significativamente più alto.
Questi dati, tuttavia, non sono direttamente paragonabili all'indice dei prezzi degli affitti dell'UST. Misurano settori diversi del mercato degli alloggi in affitto. Proprio per questo, un rapporto sui costi abitativi non dovrebbe menzionare solo una singola percentuale.
Il tasso di riferimento alleggerisce gli inquilini – almeno in parte
Un ruolo importante per i rapporti di locazione esistenti è svolto dal tasso ipotecario di riferimento. Dal settembre 2025 è del 1,25 percento ed è rimasto invariato anche nella pubblicazione del 1° giugno 2026.
Se il tasso di riferimento diminuisce, ciò può, in linea di principio, dare diritto a una riduzione dell'affitto. Al contrario, tassi di riferimento in aumento possono portare ad aumenti dell'affitto. Tuttavia, l'affitto effettivo di un singolo contratto di locazione dipende da altri fattori, tra cui il precedente tasso di riferimento, l'inflazione e i costi di manutenzione e gestione.
Le recenti riduzioni dei tassi d'interesse non hanno quindi portato automaticamente a un alleggerimento uguale per tutti gli inquilini.
Cosa pianifica il Consiglio federale?
Non si può parlare attualmente di un classico "freno agli affitti" sul modello tedesco in Svizzera. Il diritto di locazione svizzero conosce già regole contro gli affitti abusivi e prevede diversi meccanismi per limitare gli adeguamenti dell'affitto.
Allo stesso tempo, il diritto di locazione è fortemente controverso politicamente. Nel 2026, il Consiglio federale sta lavorando, tra l'altro, a una revisione del modello di calcolo dell'affitto. Si tratta della questione di come gli affitti dovrebbero essere adeguati in futuro e se il modello attuale sia ancora sufficientemente adeguato alla realtà odierna.
Inoltre, all'inizio del 2026, il Consiglio federale ha preparato un adeguamento delle regole relative al rendimento ammissibile nel diritto di locazione. Ciò mira in particolare a migliorare la certezza giuridica nel calcolo dei rendimenti ammissibili.
In Parlamento sono inoltre in corso diverse iniziative sul diritto di locazione. Esse vanno da misure contro gli affitti abusivi a richieste di maggiori diritti per gli inquilini.
La carenza di alloggi resta il problema centrale
I dati dell'UST mostrano soprattutto una cosa: il problema del mercato immobiliare svizzero non è solo la questione di quanto aumenti l'affitto medio. È anche cruciale quanti appartamenti siano effettivamente disponibili.
Se il tasso di sfitto scende all'1 percento e contemporaneamente vengono offerti sempre meno appartamenti in affitto, la situazione si aggrava in particolare per chi cerca un nuovo appartamento. Sono particolarmente colpiti i nuclei familiari con minor potere d'acquisto, le famiglie e le persone che devono cambiare residenza per motivi professionali o personali.
L'Ufficio federale delle abitazioni descrive la situazione sul mercato immobiliare svizzero come tesa. La scarsità è particolarmente evidente per chi cerca casa con un basso potere d'acquisto.
Per gli inquilini, l'evoluzione è più importante del tasso di inflazione
L'inflazione generale fornisce solo una parte del quadro. L'inflazione media annua in Svizzera nel 2025 è stata solo dello 0,2 percento. Tuttavia, i singoli nuclei familiari possono essere colpiti molto più duramente se il loro affitto aumenta o se devono cercare un nuovo appartamento.
Ciò è dovuto al fatto che l'indice nazionale dei prezzi al consumo riflette un ampio paniere di beni. Un singolo nucleo familiare, tuttavia, non spende esattamente la stessa quantità per tutti i beni e servizi di un nucleo familiare medio statistico.
Per una famiglia che destina gran parte del proprio reddito all'abitazione, un aumento dell'affitto può quindi incidere sul bilancio in modo significativamente più pesante di quanto suggerirebbe il tasso di inflazione generale.
La Svizzera ha un problema abitativo regionale
I dati ufficiali mostrano inoltre chiaramente che non esiste un unico mercato immobiliare svizzero. Esistono differenze significative tra Ginevra, Zurigo, Zugo, l'Altipiano, la Svizzera romanda e le regioni strutturalmente più deboli.
Mentre alcuni Cantoni presentano tassi di sfitto ben superiori al 2 percento, in altre regioni si registra quasi il tutto esaurito. Proprio dove i posti di lavoro e la popolazione crescono maggiormente, lo spazio abitativo disponibile è scarso.
Ciò pone la politica di fronte a un problema difficile: una maggiore protezione dagli aumenti degli affitti può alleviare il peso per i singoli nuclei familiari a breve termine. Tuttavia, è necessario anche spazio abitativo aggiuntivo affinché il rapporto tra domanda e offerta migliori a lungo termine.
Cosa significano i dati per la Svizzera
Gli ultimi dati disponibili disegnano un quadro chiaro: la carenza di alloggi in Svizzera si è ulteriormente aggravata. Il tasso di sfitto è sceso all'1 percento nel 2025. Allo stesso tempo, l'offerta di appartamenti in affitto sfitti sta diminuendo.
Gli affitti medi nel patrimonio abitativo esistente continuano ad aumentare, mentre la situazione per i nuovi contratti di locazione si presenta ancora più tesa in molte regioni. Un singolo numero come "aumento dell'affitto del 2,3 percento" non è quindi sufficiente per descrivere l'intero mercato svizzero degli affitti.
Per gli inquilini, la combinazione di offerta limitata, aumento degli affitti offerti e alti costi abitativi rimane problematica. Il tasso di riferimento dell'1,25 percento può alleviare parzialmente i rapporti di locazione esistenti, ma non risolve il problema fondamentale della carenza di alloggi.
Conclusione
La rappresentazione originale, secondo cui non erano ancora disponibili dati ufficiali sulla situazione abitativa per il 2025, è superata. L'UST ha già pubblicato i dati sullo sfitto 2025. Il tasso di sfitto è dell'1 percento, il quinto calo consecutivo.
Anche per gli affitti sono disponibili dati ufficiali attuali. Essi mostrano un ulteriore aumento degli affitti degli appartamenti, mentre lo spazio abitativo disponibile rimane scarso.
La questione cruciale per la Svizzera è quindi meno se ci sia un aumento degli affitti. I dati lo confermano. La sfida politica consiste piuttosto nel come creare ulteriore spazio abitativo, mantenere accessibile lo spazio abitativo esistente e proteggere gli inquilini da affitti abusivi.
Non esiste una soluzione semplice. Diritto di locazione, edilizia abitativa, immigrazione, pianificazione territoriale, finanziamento e differenze regionali sono interconnessi. È chiaro, tuttavia, che con un tasso di sfitto di solo l'uno percento, il mercato immobiliare svizzero rimarrà teso anche nel 2026.
Fonti
- Ufficio federale di statistica (UST): Censimento degli appartamenti sfitti 2025 – 48'455 appartamenti sfitti, tasso di sfitto 1,0 percento.
- Ufficio federale di statistica (UST): Indice dei prezzi degli affitti – rilevazione trimestrale dei prezzi degli affitti in Svizzera.
- Ufficio federale di statistica (UST): Indice nazionale dei prezzi al consumo – Affitti degli appartamenti e inflazione annua 2025.
- Ufficio federale delle abitazioni (UFAB): Tasso ipotecario di riferimento – tasso attuale 1,25 percento.
- Ufficio federale delle abitazioni (UFAB): Politica del diritto di locazione e lavori in corso per lo sviluppo del diritto di locazione.
- Fahrländer Partner Raumentwicklung (FPRE): Sviluppo degli affitti dei nuovi contratti nel quarto trimestre 2025.
