Aides à l'achat : pourquoi elles peuvent faire monter les prix
Le Conseil fédéral met en garde contre un effet paradoxal : quand l'offre est restreinte, des aides à l'achat supplémentaires peuvent se traduire par des prix immobiliers plus élevés.
L'accès à la propriété du logement est devenu plus difficile en Suisse. Le Conseil fédéral estime pourtant qu'une nouvelle aide à l'achat de grande ampleur serait la mauvaise voie. Son rapport publié le 18 septembre aboutit à une conclusion apparemment contradictoire : davantage d'argent public versé aux acheteuses et acheteurs pourrait renchérir encore les appartements et les maisons si l'offre ne progresse pas au même rythme.
Le taux de propriété du logement s'élevait à 35,7 % en 2024 et reculait légèrement. Selon le Conseil fédéral, l'acquisition est particulièrement difficile pour les jeunes familles sans héritage ni avance sur héritage. Le diagnostic est clair. Le choix de l'instrument réellement efficace reste contesté.
Pourquoi une aide à l'achat peut se dissoudre dans le prix
Le mécanisme central est simple : si de nombreux ménages obtiennent des crédits supplémentaires, des contributions ou des allégements fiscaux, ils peuvent payer des prix d'achat plus élevés. Si, dans le même temps, l'offre de logements augmente à peine, davantage d'argent se dispute la même offre restreinte. Les vendeuses et vendeurs peuvent capter une partie de l'aide par des prix plus élevés.
L'État augmenterait ainsi la capacité de financement de certains ménages, mais pas nécessairement leur chance d'obtenir un objet. Une partie de l'aide se capitalise dans le prix de l'immobilier. Ce risque est particulièrement élevé dans les agglomérations, où le terrain à bâtir est rare et où l'offre ne réagit que lentement, en raison de la planification, des délais de construction et de la topographie.
Un milliard de francs pour 1000 achats par année
Le rapport rend aussi perceptible l'ordre de grandeur d'un soutien direct. Si la Confédération soutenait chaque année 1000 objets en propriété au moyen de prêts d'une moyenne de 100 000 francs, environ un milliard de francs de fonds fédéraux seraient immobilisés à long terme. Rapporté à l'ensemble du marché, le nombre de ménages soutenus resterait toutefois faible.
S'y ajoute le problème de la précision du ciblage. L'argent d'encouragement peut aller à des ménages qui auraient réussi l'achat même sans aide étatique. De tels effets d'aubaine rendent un programme coûteux sans augmenter d'autant le taux de propriété. Un dispositif efficace devrait donc atteindre les ménages qui échouent de peu, faute de fonds propres ou de capacité de charge, mais qui seraient durablement en mesure d'assumer les intérêts, l'entretien et l'amortissement.
L'offre reste le goulot d'étranglement
L'argumentation du Conseil fédéral ne signifie pas que la politique de la propriété du logement doive rester sans effet. Elle déplace toutefois l'attention du seul pouvoir d'achat vers l'offre. L'Office fédéral du logement décrit encore le marché comme tendu en 2026. Dans de nombreuses régions, la croissance du parc de logements ne suit pas la demande ; le taux de logements vacants recule depuis 2021.
Qui veut élargir l'accès doit donc aussi examiner une construction plus dense, des procédures plus rapides, l'utilisation des surfaces existantes et une offre adaptée de plus petits objets en propriété. Ces mesures agissent plus lentement qu'une contribution à l'achat, mais elles s'attaquent de plus près à la cause des prix élevés.
Ce que la Confédération a déjà modifié
Le Conseil fédéral renvoie à deux changements indirects dont l'effet ne peut pas encore être évalué de manière définitive. Le changement de système dans l'imposition de la propriété du logement, avec la suppression de la valeur locative, doit entrer en vigueur au début de 2029. En outre, des versements rétroactifs dans le pilier 3a sont possibles depuis 2026. Ces deux règles modifient la situation financière des ménages, mais ne suppriment pas automatiquement le manque d'objets disponibles.
Des améliorations ciblées en milieu rural restent poursuivies. Aujourd'hui, tant la Fondation suisse pour la promotion de la propriété du logement que les aides structurelles de l'Office fédéral de l'agriculture peuvent accorder des prêts pour du logement. Le Conseil fédéral veut supprimer ce double emploi et rendre l'encouragement plus efficace.
La question de la répartition demeure
Le rapport n'apporte pas de promesse commode pour les jeunes familles. Il met plutôt en évidence un conflit d'objectifs : le soutien doit aider des personnes sans grand patrimoine familial, mais ne doit pas pousser davantage les prix et doit ménager le sol et la surface habitable.
La forme précise du dispositif est donc décisive. Des instruments étroitement limités, remboursables et adaptés aux régions peuvent agir autrement que des subventions forfaitaires. Leur effet devrait être mesuré au nombre de ménages propriétaires supplémentaires, et non à la somme des aides versées. Sans davantage d'offre, toute aide à l'achat reste toutefois exposée au risque de finir par augmenter surtout le prix du marché.
