Proprietà abitativa: perché più aiuti all'acquisto alzano i prezzi
Il Consiglio federale avverte di un effetto paradossale: con un'offerta scarsa, gli aiuti aggiuntivi all'acquisto possono dissolversi in prezzi immobiliari più alti.
L'accesso alla proprietà abitativa è diventato più difficile in Svizzera. Ciononostante il Consiglio federale ritiene che un nuovo e ampio aiuto all'acquisto sia la strada sbagliata. Il rapporto pubblicato il 18 settembre giunge a una conclusione apparentemente contraddittoria: più denaro pubblico per chi compra potrebbe rincarare ulteriormente appartamenti e case, se l'offerta non cresce allo stesso ritmo.
Nel 2024 il tasso di proprietà abitativa era del 35,7 per cento ed era leggermente in calo. Secondo il Consiglio federale l'acquisto è particolarmente difficile per le giovani famiglie senza eredità o senza anticipo di eredità. La diagnosi è chiara. Resta controverso quale strumento aiuti davvero.
Perché un aiuto all'acquisto può sparire nel prezzo
Il meccanismo centrale è semplice: se molte economie domestiche ottengono crediti, contributi o agevolazioni fiscali aggiuntive, possono pagare prezzi d'acquisto più alti. Se nello stesso tempo nasce a malapena spazio abitativo nuovo, più denaro compete per la stessa offerta scarsa. Chi vende può incassare una parte dell'incentivo attraverso prezzi più elevati.
Così lo Stato aumenterebbe la capacità finanziaria delle singole economie domestiche, ma non necessariamente la loro chance di ottenere un immobile. Una parte dell'aiuto si capitalizza nel prezzo dell'immobile. Questo rischio è particolarmente grande nelle aree densamente popolate, dove il terreno edificabile è scarso e l'offerta reagisce lentamente per via della pianificazione, dei tempi di costruzione e della topografia.
Un miliardo per 1000 acquisti all'anno
Il rapporto rende visibile anche l'ordine di grandezza del sostegno diretto. Se la Confederazione sostenesse ogni anno 1000 immobili di proprietà con crediti medi di 100 000 franchi, a lungo termine sarebbero vincolati circa un miliardo di franchi di fondi federali. Misurato sull'intero mercato, il numero di economie domestiche sostenute resterebbe comunque piccolo.
A ciò si aggiunge il problema della precisione degli obiettivi. Il denaro del sostegno può finire a economie domestiche che avrebbero comprato anche senza l'aiuto statale. Simili effetti di trascinamento rendono un programma costoso senza aumentare in modo corrispondente il tasso di proprietà. Una regolamentazione efficace dovrebbe quindi raggiungere proprio quelle economie domestiche che falliscono di poco per capitale proprio o per sostenibilità finanziaria, ma che sarebbero durevolmente in grado di sopportare interessi, manutenzione e ammortamento.
L'offerta resta il collo di bottiglia
L'argomentazione del Consiglio federale non significa che la politica per la proprietà abitativa debba restare senza effetto. Sposta però l'attenzione dalla pura capacità d'acquisto all'offerta. L'Ufficio federale delle abitazioni continua a descrivere come teso il mercato del 2026. In molte regioni la crescita del patrimonio abitativo non tiene il passo della domanda; il tasso di abitazioni vuote è in calo dal 2021.
Chi vuole ampliare l'accesso deve quindi considerare anche una costruzione più densa, procedure più rapide, l'uso di superfici già esistenti e un'offerta adeguata di immobili di proprietà più piccoli. Queste misure agiscono più lentamente di un contributo all'acquisto, ma intervengono più vicino alla causa dei prezzi elevati.
Cosa ha già cambiato la Confederazione
Il Consiglio federale rimanda a due modifiche indirette, i cui effetti non possono ancora essere valutati in modo definitivo. Il cambio di sistema nella tassazione della proprietà abitativa, con l'abolizione del valore locativo, dovrebbe entrare in vigore all'inizio del 2029. Inoltre dal 2026 sono possibili versamenti successivi nel pilastro 3a. Entrambe le regole cambiano la situazione finanziaria delle economie domestiche, ma non risolvono automaticamente la mancanza di immobili disponibili.
Si continuerà a perseguire miglioramenti mirati nelle zone rurali. Oggi sia la Fondazione svizzera per la promozione della proprietà abitativa sia gli aiuti strutturali dell'Ufficio federale dell'agricoltura possono concedere crediti per abitazioni. Il Consiglio federale vuole eliminare questa doppia via e rendere il sostegno più efficace.
La questione della distribuzione resta aperta
Il rapporto non offre una promessa comoda per le giovani famiglie. Mostra piuttosto un conflitto di obiettivi: il sostegno deve aiutare le persone senza un grande patrimonio familiare, ma non deve spingere ancora i prezzi e deve usare con parsimonia suolo e superficie abitativa.
Per questo la configurazione precisa è decisiva. Strumenti strettamente limitati, rimborsabili e adattati alla regione possono avere effetti diversi da sussidi indiscriminati. Il loro effetto andrebbe misurato sul numero aggiuntivo di economie domestiche proprietarie, non sulla somma dei fondi di sostegno erogati. Senza più offerta, tuttavia, ogni aiuto all'acquisto resta esposto al rischio di aumentare alla fine soprattutto il prezzo di mercato.
