Wohneigentum fördern: Warum mehr Kaufhilfen die Preise erhöhen können
Der Bundesrat warnt vor einem paradoxen Effekt: Zusätzliche Kaufhilfen können bei knappem Angebot in höheren Immobilienpreisen verpuffen.
Der Zugang zu Wohneigentum ist in der Schweiz schwieriger geworden. Trotzdem hält der Bundesrat eine breite neue Kaufhilfe für den falschen Weg. Sein am 18. September veröffentlichter Bericht kommt zu einem scheinbar widersprüchlichen Schluss: Mehr staatliches Geld für Käuferinnen und Käufer könnte Wohnungen und Häuser zusätzlich verteuern, wenn das Angebot nicht im gleichen Tempo wächst.
Die Wohneigentumsquote lag 2024 bei 35,7 Prozent und war leicht rückläufig. Besonders schwierig ist der Erwerb laut Bundesrat für junge Familien ohne Erbschaft oder Erbvorbezug. Die Diagnose ist klar. Umstritten bleibt, welches Instrument tatsächlich hilft.
Warum eine Kaufhilfe im Preis verschwinden kann
Der zentrale Mechanismus ist einfach: Erhalten viele Haushalte zusätzliche Darlehen, Beiträge oder Steuervergünstigungen, können sie höhere Kaufpreise bezahlen. Entsteht gleichzeitig kaum zusätzlicher Wohnraum, konkurriert mehr Geld um dasselbe knappe Angebot. Verkäuferinnen und Verkäufer können einen Teil der Förderung über höhere Preise abschöpfen.
Damit würde der Staat zwar die Finanzierungskraft einzelner Haushalte erhöhen, aber nicht zwingend deren Chance auf ein Objekt. Ein Teil der Hilfe kapitalisiert sich im Immobilienpreis. Besonders gross ist dieses Risiko in Ballungsräumen, wo Bauland knapp ist und das Angebot wegen Planung, Bauzeit und Topografie nur langsam reagiert.
Eine Milliarde für 1000 Käufe pro Jahr
Der Bericht macht auch die Grössenordnung direkter Förderung sichtbar. Würde der Bund jedes Jahr 1000 Eigentumsobjekte mit durchschnittlich 100’000 Franken Darlehen unterstützen, wären langfristig rund eine Milliarde Franken Bundesmittel gebunden. Gemessen am gesamten Markt bliebe die Zahl der unterstützten Haushalte dennoch klein.
Hinzu kommt das Problem der Zielgenauigkeit. Fördergeld kann an Haushalte gehen, die den Kauf auch ohne staatliche Hilfe geschafft hätten. Solche Mitnahmeeffekte machen ein Programm teuer, ohne die Eigentumsquote entsprechend zu erhöhen. Eine wirksame Regelung müsste deshalb jene Haushalte erreichen, die knapp an Eigenkapital oder Tragbarkeit scheitern, aber dauerhaft in der Lage wären, Zinsen, Unterhalt und Amortisation zu tragen.
Das Angebot bleibt der Engpass
Die Argumentation des Bundesrats bedeutet nicht, dass Wohneigentumspolitik wirkungslos sein muss. Sie verschiebt den Fokus jedoch von der reinen Kaufkraft auf das Angebot. Das Bundesamt für Wohnungswesen beschreibt den Markt 2026 weiterhin als angespannt. In vielen Regionen hält das Wachstum des Wohnungsbestands mit der Nachfrage nicht Schritt; die Leerwohnungsquote ist seit 2021 rückläufig.
Wer den Zugang verbreitern will, muss deshalb auch dichteres Bauen, schnellere Verfahren, die Nutzung bestehender Flächen und ein passendes Angebot an kleineren Eigentumsobjekten betrachten. Diese Massnahmen wirken langsamer als ein Kaufbeitrag, greifen aber näher an der Ursache hoher Preise an.
Was der Bund bereits geändert hat
Der Bundesrat verweist auf zwei indirekte Änderungen, deren Wirkung noch nicht abschliessend beurteilt werden kann. Der Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung mit der Abschaffung des Eigenmietwerts soll Anfang 2029 in Kraft treten. Zudem sind seit 2026 nachträgliche Einzahlungen in die Säule 3a möglich. Beide Regeln verändern die finanzielle Situation von Haushalten, lösen aber den Mangel an verfügbaren Objekten nicht automatisch.
Weiterverfolgt werden gezielte Verbesserungen im ländlichen Raum. Heute können sowohl die Schweizerische Stiftung zur Förderung von Wohneigentum als auch Strukturhilfen des Bundesamts für Landwirtschaft Darlehen für Wohnraum gewähren. Der Bundesrat will diese Doppelspurigkeit beseitigen und die Förderung wirksamer ausgestalten.
Die Verteilungsfrage bleibt
Der Bericht liefert kein bequemes Versprechen für junge Familien. Er zeigt vielmehr einen Zielkonflikt: Unterstützung soll Menschen ohne grosses Familienvermögen helfen, darf aber die Preise nicht weiter treiben und soll sparsam mit Boden und Wohnfläche umgehen.
Darum ist die genaue Ausgestaltung entscheidend. Eng begrenzte, rückzahlbare und regional angepasste Instrumente können anders wirken als pauschale Zuschüsse. Ihre Wirkung müsste an zusätzlichen Eigentümerhaushalten gemessen werden, nicht an der Summe ausbezahlter Fördergelder. Ohne mehr Angebot bleibt jede Kaufhilfe jedoch anfällig dafür, dass sie am Ende vor allem den Marktpreis erhöht.
