UBS-Index 2026: Zürich trägt das höchste Blasenrisiko
Zürich steht im UBS Global Real Estate Bubble Index 2026 an der Spitze der untersuchten Städte. Genf liegt laut der von Bilanz aufgegriffenen Auswertung auf Rang fünf. Für den Schweizer Wohnungsmarkt ist das ein ernstes Warnsignal. Es bedeutet jedoch nicht, dass der Preissturz bereits feststeht oder dass sich ein bestimmter Zeitpunkt berechnen liesse.
Der Index misst Risiken, keine Zukunft. Er bündelt mehrere Hinweise auf eine mögliche Überbewertung: das Verhältnis von Kaufpreisen zu Einkommen und Mieten, die Entwicklung der Hypothekarverschuldung, die Bautätigkeit sowie das Verhältnis zwischen Preisen in einer Stadt und im übrigen Land. Je stärker sich diese Grössen von langfristigen Mustern entfernen, desto höher fällt das Risikosignal aus.
Warum Zürich besonders anfällig ist
In Zürich treffen hohe Nachfrage und knappes Angebot aufeinander. Die Stadt und ihr Wirtschaftsraum ziehen Beschäftigte an, während Bauland begrenzt ist und Verdichtung Zeit braucht. Tiefe Leerstände stützen deshalb Preise und Mieten. Gleichzeitig wird Eigentum für Haushalte schwieriger finanzierbar, wenn Kaufpreise schneller steigen als Einkommen.
Diese Kombination erklärt, weshalb ein Markt teuer bleiben kann, obwohl der Index zunehmende Ungleichgewichte anzeigt. Knappheit schützt allerdings nicht vor Korrekturen. Verändern sich Finanzierungskosten, Konjunktur, Zuwanderung oder Erwartungen, können Käufer ihre Zahlungsbereitschaft rasch neu bewerten.
Ein Index ist keine Crash-Uhr
Der Begriff «Blase» verführt zu einem einfachen Bild: erst steigt der Ballon, dann platzt er. Immobilienmärkte funktionieren träger. Verkäufe dauern, Objekte unterscheiden sich stark, und viele Eigentümer müssen nicht sofort handeln. Eine Überbewertung kann deshalb auf mehreren Wegen abgebaut werden – durch fallende Nominalpreise, jahrelange Seitwärtsbewegungen oder Einkommen und Mieten, die schneller wachsen als Kaufpreise.
Der UBS-Index ist zudem ein relatives Vergleichsinstrument. Rang eins bedeutet, dass Zürich unter den betrachteten Städten die stärksten Risikomerkmale aufweist. Es bedeutet nicht automatisch, dass jede Zürcher Wohnung gleich stark überbewertet ist. Lage, Zustand, Energiestandard und Segment bleiben entscheidend.
Was Käufer und Eigentümer daraus ableiten können
Für Haushalte ist weniger die Rangliste als die Belastbarkeit der Finanzierung ausschlaggebend. Wer nur bei dauerhaft tiefen Zinsen oder stetig steigenden Preisen bestehen kann, trägt ein höheres Risiko. Tragbarkeit, Amortisation, Unterhalt und mögliche Sanierungen sollten auch unter ungünstigeren Annahmen geprüft werden.
Eigentümer mit langfristiger Finanzierung und ausreichendem Einkommen müssen aus dem Index keine kurzfristige Verkaufsentscheidung ableiten. Wer hingegen in wenigen Jahren verkaufen muss, stark fremdfinanziert ist oder eine Anlage allein mit erwarteten Wertsteigerungen begründet, sollte das Warnsignal ernster nehmen.
Auch für Mieterinnen ist die Lage ambivalent. Eine Preiskorrektur bei Wohneigentum führt nicht automatisch zu tieferen Angebotsmieten. Solange Wohnungen knapp bleiben, können Mieten hoch bleiben oder weiter steigen. Deshalb löst eine Diskussion über Blasenrisiken das grundlegende Angebotsthema nicht.
Politik steht vor einem Zielkonflikt
Mehr Wohnungsbau könnte den Druck dämpfen, braucht aber Planungsverfahren, Infrastruktur und gesellschaftliche Akzeptanz. Lockerere Kreditbedingungen würden den Zugang zu Eigentum kurzfristig erleichtern, könnten die Nachfrage und damit die Preise jedoch zusätzlich antreiben. Strengere Regeln reduzieren Risiken im Finanzsystem, schliessen aber weitere Haushalte vom Kauf aus.
Der neue Spitzenplatz sollte deshalb weder als sichere Absturzprognose noch als belanglose Rangliste gelesen werden. Er zeigt, dass Zürichs Markt stärker von hohen Bewertungen und günstigen Rahmenbedingungen abhängt. Entscheidend ist nun, ob Angebot und Einkommen aufholen – oder ob die nächste wirtschaftliche Belastung die aufgestauten Ungleichgewichte sichtbar macht.
