Wohnungskrise: Was Wien und Paris tatsächlich anders machen
Europäische Städte kaufen Boden, bauen gemeinnützig und regulieren Mieten. Die Modelle wirken nicht über Nacht – und lassen sich nur teilweise auf die Schweiz übertragen.
Europas Wohnungskrise produziert einfache Rezepte: mehr bauen, Mieten deckeln, Konzerne enteignen oder leer stehende Gebäude umnutzen. Der Vergleich erfolgreicher Städte zeigt jedoch etwas anderes. Bezahlbarer Wohnraum entsteht meist aus einem Bündel von Bodenpolitik, öffentlichem oder gemeinnützigem Eigentum, Finanzierung und Vergaberegeln – aufgebaut über Jahrzehnte.
Wien und Paris stehen für zwei unterschiedliche Wege. Wien verfügt über einen grossen Bestand, der dem Markt teilweise entzogen ist. Paris versucht, in einem bereits extrem teuren Markt durch Käufe, Regulierung und neue Eigentumsmodelle gegenzusteuern. Beide Beispiele liefern Ideen für die Schweiz, aber keine kopierfertige Lösung.
Wien profitiert von einem Jahrhundert Vorsprung
Die Stadt Wien nennt rund 220’000 eigene Gemeindewohnungen und etwa 200’000 Genossenschaftswohnungen. Damit ist ein grosser Teil des Wohnungsangebots dauerhaft an Regeln gebunden, die nicht allein der höchsten Marktmiete folgen. Der entscheidende Vorteil liegt weniger in einer einzelnen Mietobergrenze als im Umfang des Bestands.
Dieses Modell lässt sich nicht kurzfristig nachbauen. Es beruht auf jahrzehntelangem Bodenbesitz, Finanzierung und kontinuierlicher Bautätigkeit. Auch in Wien ist der Zugang nicht schrankenlos: Für geförderte und städtische Wohnungen gelten Voraussetzungen zu Alter, Hauptwohnsitz, Aufenthaltsstatus und Einkommen. Knappheit verschwindet dadurch nicht; sie wird nach politischen Kriterien verteilt.
Seit September 2026 nutzt Wien zudem ein neues Punktesystem. Es berücksichtigt etwa hohe Wohnkosten, Trennung, drohenden Wohnungsverlust, Pflegeverantwortung und Barrierefreiheit. Das macht sichtbar, dass selbst ein grosser öffentlicher Bestand eine faire Auswahl organisieren muss.
Paris kauft Zeit und Boden
Paris verfolgt eine offensivere Strategie in einem Markt mit hohen Preisen und wenig freiem Bauland. Die Stadt meldete, dass der Anteil sozialer Wohnungen 2025 rund 25 Prozent erreicht habe. Gleichzeitig will sie den öffentlichen und bezahlbaren Bestand weiter ausbauen. Im Budget 2026 sind Mittel für Bau, Ankauf und Sanierung vorgesehen.
Ein Instrument ist die städtische «Foncière du logement abordable». Sie soll ganze Gebäude kaufen und Wohnungen zu Mieten anbieten, die unter dem privaten Markt liegen. Ein anderes Modell trennt Boden und Gebäude: Beim «Bail réel solidaire» bleibt der Boden bei einer gemeinwohlorientierten Trägerschaft, während Haushalte nur das Gebäude erwerben. Dadurch sinkt der Kaufpreis, dafür gelten Einkommensgrenzen und Bindungen beim Weiterverkauf.
Paris reguliert zudem private Mieten und nutzt Vorkaufsrechte. Die Stadt berichtet von gedämpften Mietsteigerungen. Solche Angaben stammen jedoch aus städtischen Auswertungen und müssen zusammen mit Ausweichreaktionen betrachtet werden: Anbieter können Wohnungen möbliert, kurzfristig oder ausserhalb regulierter Segmente vermieten. Regulierung braucht deshalb Kontrolle und genügend alternatives Angebot.
Berlin zeigt die Grenze grosser Versprechen
Berlin steht für einen dritten Weg: politischen Druck auf grosse Wohnungskonzerne. Der Volksentscheid von 2021 verlangte die Vergesellschaftung grosser Bestände. Die Umsetzung blieb juristisch und politisch umstritten. Das Beispiel zeigt, dass ein starkes Abstimmungsresultat noch keine rasche Wohnung schafft. Bewertung, Entschädigung, Gesetzgebung und Gerichtsrisiken können Jahre beanspruchen.
Die Lehre ist nicht, dass Eigentumspolitik wirkungslos wäre. Sie lautet, dass der Zeitpfad zählt. Ein Ankauf verändert den Bestand, schafft aber zunächst keine zusätzliche Wohnung. Neubau erhöht das Angebot, braucht jedoch Boden, Bewilligungen, Infrastruktur und Baukapazität. Mietregeln schützen Haushalte, können ohne Neubau aber die Warteschlangen verlängern.
Was für Schweizer Städte relevant ist
In der Schweiz liegt der Anteil gemeinnütziger Wohnungen landesweit bei rund vier Prozent. Laut Bundesamt für Wohnungswesen liegen deren Durchschnittsmieten je nach Vergleich acht bis 20 Prozent tiefer. In einzelnen Städten ist der Anteil höher, doch die Ausgangslage bleibt weit von Wien entfernt.
Die übertragbare Idee ist deshalb nicht «Wien kopieren». Schweizer Städte können Boden im Baurecht abgeben, kommunale Grundstücke behalten, Genossenschaften finanzieren, bei Umzonungen einen Anteil preisgünstiger Wohnungen verlangen und Bewilligungsverfahren beschleunigen. Wirkung entsteht, wenn diese Instrumente über Legislaturen hinweg zusammenpassen.
Keine Stadt hat den schnellen Schalter
Wien zeigt die Macht eines grossen gemeinnützigen Bestands. Paris zeigt, wie Bodenpolitik und Ankauf in einer teuren Metropole Spielraum schaffen. Berlin zeigt, wie langsam grosse Eigentumseingriffe werden können.
Für die Schweiz folgt daraus eine unbequeme Konsequenz: Wohnungspolitik wirkt mit langer Verzögerung. Wer erst in der Krise beginnt, kann Haushalte kurzfristig schützen, aber den fehlenden Bestand nicht sofort ersetzen. Der wichtigste Hebel ist daher Kontinuität – Boden sichern, dauerhaft bezahlbar bauen und gleichzeitig neues Angebot ermöglichen.
