Wohneigentum wird teurer – doch nicht jede Wohnung gewinnt an Wert
Der BFS-Index steigt im dritten Quartal um 1,7 Prozent. Auf dem Land sinken die Wohnungspreise dennoch. Was der Durchschnitt misst – und was Käufer daraus nicht ableiten können.
Schweizer Wohneigentum hat sich im dritten Quartal 2026 weiter verteuert. Der Wohnimmobilienpreisindex des Bundesamts für Statistik (BFS) stieg gegenüber dem Vorquartal um 1,7 Prozent. Die am 27. Oktober veröffentlichten Zahlen zeigen aber keinen flächendeckenden Aufschwung: In einzelnen Wohnungsmärkten gingen die Preise zurück. Wer einen Kauf plant oder sein Haus verkaufen möchte, sollte deshalb hinter die Gesamtzahl schauen.
Der Index erreicht 129,8 Punkte bei einer Basis von 100 im vierten Quartal 2019. Gegenüber dem dritten Quartal 2025 beträgt das Plus 4,4 Prozent. Die beiden Veränderungsraten beantworten unterschiedliche Fragen: 1,7 Prozent beschreiben die Bewegung innerhalb eines Quartals, 4,4 Prozent diejenige über ein Jahr. Sie dürfen weder verwechselt noch einfach auf ein weiteres Jahr hochgerechnet werden.
Häuser steigen stärker als Wohnungen
Einfamilienhäuser wurden gegenüber dem Vorquartal im Landesdurchschnitt um 2,1 Prozent teurer, Eigentumswohnungen um 1,3 Prozent. Im Jahresvergleich ist die Reihenfolge umgekehrt: Bei Häusern beträgt der Anstieg 3,3 Prozent, bei Wohnungen 5,4 Prozent. Die jüngste Quartalsbewegung und die längerfristige Entwicklung müssen also nicht dieselbe Geschichte erzählen.
Auch räumlich fallen die Unterschiede deutlich aus. Für Wohneigentum insgesamt weist das BFS in städtischen Gemeinden einer kleinen oder ausserhalb einer Agglomeration den stärksten Quartalsanstieg aus: 3,4 Prozent. In den intermediären Gemeinden liegt er bei 0,6 Prozent. Diese Gruppen sind Gemeindetypen, keine Kantone. Aus ihnen lässt sich keine belastbare Rangliste aller kantonalen Immobilienmärkte konstruieren.
Besonders aufschlussreich ist die Unterteilung nach Objektart: In ländlichen Gemeinden verteuerten sich Einfamilienhäuser gegenüber dem Vorquartal um 3,1 Prozent. Eigentumswohnungen derselben Gemeindegruppe verbilligten sich dagegen um 1,9 Prozent. Bei Wohnungen in intermediären Gemeinden beträgt der Rückgang 0,3 Prozent. Bereits diese Werte widerlegen die Vorstellung, jedes Schweizer Eigenheim sei zuletzt automatisch teurer geworden.
Verkaufspreise statt Inserate
Der IMPI misst tatsächlich bezahlte Transaktionspreise für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen. Das unterscheidet ihn von Auswertungen angebotener Immobilien. Ein Inserat dokumentiert zunächst eine Preisforderung; ein Kaufvertrag den ausgehandelten Preis. Beides kann für eine Marktbeobachtung nützlich sein, ist aber nicht dasselbe.
Die Daten stammen von grossen Hypothekarinstituten. Käufe ohne Hypothekarfinanzierung werden in dieser Erhebung nicht erfasst. Auch Schenkungen, vorweggenommene Erbschaften und Vorzugspreise gehören nicht zu den beobachteten Markttransaktionen. Ein breiter Indikator ist deshalb nicht gleichbedeutend mit einem vollständigen Register sämtlicher Eigentumsübertragungen.
Hinzu kommt eine statistische Herausforderung: Im einen Quartal werden andere Häuser verkauft als im nächsten. Mehr grosse, gut gelegene Objekte würden einen einfachen Durchschnitt auch ohne allgemeine Verteuerung erhöhen. Das BFS berücksichtigt deshalb Eigenschaften der Gebäude und ihrer Lage in einem sogenannten hedonischen Modell. Diese Qualitätsbereinigung soll vergleichbare Preisbewegungen herausarbeiten; sie ersetzt keine Besichtigung oder Einzelbewertung.
Der erfasste Kaufpreis umfasst Gebäude und Grundstück. Zusätzliche Erwerbskosten wie Notariats-, Grundbuch- und Bankgebühren sind dagegen nicht Bestandteil des Indexes. Für das persönliche Kaufbudget müssen sie gesondert betrachtet werden. Selbst eine unveränderte Indexzahl würde deshalb nicht bedeuten, dass die gesamte Rechnung eines Käufers unverändert bleibt.
Der Index ist kein Hypothekarentscheid
Für Kaufinteressierte bleibt die Finanzierung eine eigenständige Frage. Die FINMA betont bei Hypothekarkrediten die Tragbarkeit sowie vorsichtige Bewertungen. Die von ihr anerkannten Selbstregulierungsregeln wurden auf Anfang 2025 angepasst. Ein höherer Marktindex beweist weder, dass ein bestimmter Angebotspreis angemessen ist, noch dass ein Haushalt die laufenden Kosten dauerhaft tragen kann.
Ebenso wenig sind Indexgewichte mit Verkaufszahlen gleichzusetzen. Die Gewichtung richtet sich nach Transaktionsvolumen; daraus folgt nicht, dass der entsprechende Anteil aller Schweizer Haushalte gekauft hat. Die veröffentlichte Ergebnistabelle nennt keine vollständige Zahl aller Handänderungen. Auch die Ursache des jüngsten Preisanstiegs lässt sich aus ihr allein nicht bestimmen.
Für einen Preisvergleich sollten deshalb zunächst Objektart und Gemeindegruppe übereinstimmen. Eine Wohnung auf dem Land mit dem landesweiten Häuserindex zu vergleichen, würde hier sogar das Vorzeichen der jüngsten Entwicklung verdecken. Auch innerhalb einer Gruppe können Zustand und Lage erheblich voneinander abweichen.
Die Bundeszahlen geben Käufern und Eigentümern damit Orientierung, aber keine persönliche Preisgarantie. Entscheidend bleiben das konkrete Objekt, der lokale Markt und eine belastbare Finanzierung. Gerade ein steigender Durchschnitt macht den Blick auf die Unterschiede wichtiger – nicht überflüssig.
Quellen
- BFS: Wohnimmobilienpreisindex im dritten Quartal 2026 und vollständige Ergebnistabelle
- BFS: Definition und Geltungsbereich des IMPI
- BFS: Daten und Quellen des IMPI
- Eurostat: Vom BFS gelieferte Methodenbeschreibung zum Schweizer Immobilienpreisindex
- FINMA: Anerkennung der Selbstregulierung für Hypothekarfinanzierungen, 27. März 2024
- Titelbild: Sojujo, Wohnhäuser Bielstrasse, Wikimedia Commons
- Bildlizenz: CC BY-SA 4.0
- Artikelbild: Hadi, Bundesamt für Statistik, Wikimedia Commons
- Bildfreigabe: CC0 1.0
