L'immobilier s'enchérit, mais pas toutes les habitations
L'indice de l'OFS progresse de 1,7 pour cent au troisième trimestre. En zone rurale, les prix des appartements baissent pourtant. Ce que la moyenne mesure – et ce que les acheteurs ne peuvent en déduire.
La propriété immobilière suisse a continué de renchérir au troisième trimestre 2026. L'indice des prix des logements en propriété de l'Office fédéral de la statistique (OFS) a progressé de 1,7 pour cent par rapport au trimestre précédent. Les chiffres publiés le 27 octobre ne montrent toutefois pas une reprise généralisée : sur certains marchés du logement, les prix ont reculé. Quiconque envisage un achat ou souhaite vendre sa maison doit donc regarder derrière le chiffre global.
L'indice atteint 129,8 points sur une base de 100 au quatrième trimestre 2019. Par rapport au troisième trimestre 2025, la hausse est de 4,4 pour cent. Les deux taux de variation répondent à des questions différentes : 1,7 pour cent décrit l'évolution à l'intérieur d'un trimestre, 4,4 pour cent celle sur une année. Il ne faut ni les confondre ni les extrapoler simplement sur une année supplémentaire.
Les maisons progressent plus fortement que les appartements
En moyenne nationale, les maisons individuelles ont renchéri de 2,1 pour cent par rapport au trimestre précédent, les appartements en propriété de 1,3 pour cent. Sur une année, l'ordre s'inverse : la hausse atteint 3,3 pour cent pour les maisons et 5,4 pour cent pour les appartements. L'évolution du dernier trimestre et la tendance à plus long terme ne racontent donc pas forcément la même histoire.
Les différences sont aussi marquées sur le plan géographique. Pour l'ensemble de la propriété immobilière, l'OFS relève la plus forte hausse trimestrielle dans les communes urbaines d'une petite agglomération ou hors agglomération : 3,4 pour cent. Dans les communes intermédiaires, elle est de 0,6 pour cent. Ces groupes sont des types de communes, pas des cantons. Ils ne permettent pas de construire un classement fiable de tous les marchés immobiliers cantonaux.
La subdivision par type d'objet est particulièrement instructive : dans les communes rurales, les maisons individuelles ont renchéri de 3,1 pour cent par rapport au trimestre précédent. Les appartements en propriété du même groupe de communes se sont en revanche bonifiés de 1,9 pour cent. Pour les appartements des communes intermédiaires, le recul est de 0,3 pour cent. Ces seules valeurs contredisent l'idée que tout logement en propriété suisse serait automatiquement devenu plus cher récemment.
Des prix de vente, pas des annonces
L'IMPI mesure les prix de transaction effectivement payés pour les maisons individuelles et les appartements en propriété. C'est ce qui le distingue des analyses portant sur des biens mis en vente. Une annonce documente d'abord une prétention de prix ; un contrat de vente, le prix négocié. Les deux peuvent être utiles à l'observation du marché, mais ils ne sont pas identiques.
Les données proviennent de grands instituts hypothécaires. Les achats sans financement hypothécaire ne sont pas saisis dans cette enquête. Les donations, les successions anticipées et les prix préférentiels ne font pas non plus partie des transactions de marché observées. Un indicateur large n'équivaut donc pas à un registre complet de tous les transferts de propriété.
S'y ajoute un défi statistique : tel trimestre voit la vente d'autres maisons que le suivant. Davantage de grands objets bien situés feraient monter une simple moyenne, même sans renchérissement général. L'OFS tient donc compte des caractéristiques des bâtiments et de leur situation dans un modèle dit hédonique. Cette correction de la qualité vise à dégager des évolutions de prix comparables ; elle ne remplace ni une visite ni une évaluation individuelle.
Le prix d'achat saisi comprend le bâtiment et le terrain. Les frais d'acquisition supplémentaires, comme les émoluments de notaire, de registre foncier et de banque, ne font en revanche pas partie de l'indice. Ils doivent être examinés séparément pour le budget d'achat personnel. Même un indice inchangé ne signifierait donc pas que la facture totale d'un acheteur reste inchangée.
L'indice n'est pas une décision hypothécaire
Pour les personnes intéressées par un achat, le financement reste une question à part. Pour les crédits hypothécaires, la FINMA insiste sur la capacité à porter les charges ainsi que sur des évaluations prudentes. Les règles d'autorégulation qu'elle reconnaît ont été adaptées au début de 2025. Un indice de marché plus élevé ne prouve ni qu'un prix offert déterminé est approprié, ni qu'un ménage peut supporter durablement les coûts courants.
De même, les pondérations de l'indice ne se confondent pas avec des nombres de ventes. La pondération suit le volume des transactions ; il n'en découle pas que la part correspondante de tous les ménages suisses a acheté. Le tableau de résultats publié ne mentionne pas de chiffre complet de tous les transferts de propriété. La cause de la récente hausse des prix ne peut pas non plus être déterminée à partir de lui seul.
Pour une comparaison de prix, il faut donc d'abord que le type d'objet et le groupe de communes concordent. Comparer un appartement en zone rurale avec l'indice national des maisons masquerait ici même le signe de la dernière évolution. Au sein d'un même groupe aussi, l'état et la situation peuvent varier considérablement.
Les chiffres de la Confédération offrent ainsi une orientation aux acheteurs et aux propriétaires, mais aucune garantie de prix personnelle. Ce qui reste déterminant, c'est le bien concret, le marché local et un financement solide. Une moyenne en hausse rend justement le regard sur les différences plus important – pas superflu.
Sources
- OFS : indice des prix des logements en propriété au troisième trimestre 2026 et tableau de résultats complet
- OFS : définition et champ d'application de l'IMPI
- OFS : données et sources de l'IMPI
- Eurostat : description méthodologique de l'indice suisse des prix immobiliers fournie par l'OFS
- FINMA : reconnaissance de l'autorégulation pour les financements hypothécaires, 27 mars 2024
- Image de titre : Sojujo, immeubles d'habitation Bielstrasse, Wikimedia Commons
- Licence de l'image : CC BY-SA 4.0
- Image de l'article : Hadi, Office fédéral de la statistique, Wikimedia Commons
- Mise à disposition de l'image : CC0 1.0
