Edifici residenziali svizzeri: a chi appartengono e cosa il dato tace
Le persone fisiche possiedono il 66,7 per cento degli edifici rilevati. Per gli edifici plurifamiliari il quadro è diverso – e Zurigo e il Vallese continuano a mancare.
Il 66,7 per cento degli edifici residenziali svizzeri rilevati appartiene a persone fisiche. Il dato descrive però gli edifici, non gli appartamenti, e lascia fuori Zurigo e il Vallese.
Al 31 dicembre 2025 l'Ufficio federale di statistica (UST) rileva 1'455'794 edifici a uso abitativo in 24 cantoni. Una casa unifamiliare e uno stabile con 40 appartamenti contano ciascuno una volta. Le persone giuridiche detengono il 12,4 per cento. Alle comunioni spetta il 14,3 per cento: vi rientrano, per esempio, le comunioni ereditarie e le società semplici, cioè raggruppamenti privi di personalità giuridica propria. Nel 6,0 per cento dei casi sono iscritti almeno due tipi di proprietario; l'UST li classifica come «misti». Un ulteriore 0,7 per cento resta sconosciuto. A causa dell'arrotondamento dei singoli valori, la somma dà 100,1 per cento.
La casa unifamiliare caratterizza il quadro complessivo
L'elevata quota privata si spiega in larga misura con la struttura degli edifici. Le case unifamiliari costituiscono una parte consistente del patrimonio edilizio. Per il 75,5 per cento appartengono a persone fisiche; le persone giuridiche detengono appena il 3,5 per cento.
Gli edifici plurifamiliari si distribuiscono in modo diverso. Le persone fisiche ne possiedono il 55,0 per cento, le persone giuridiche il 21,0 per cento. Per un altro 14,5 per cento sono registrati almeno due tipi di proprietario; questi edifici sono considerati «misti».
La differenza è ancora più netta per gli edifici che servono prevalentemente ad altri usi ma contengono in parte spazi abitativi, per esempio alberghi, case per anziani, ospedali o immobili amministrativi con appartamenti. Qui il 52,3 per cento è di proprietà di persone giuridiche e il 36,7 per cento di persone fisiche.
Un edificio non equivale a una quota di appartamenti
Questa modalità di conteggio è la riserva più importante. La statistica dice a chi appartengono gli edifici, non quanti appartamenti controllino i singoli gruppi. Uno stabile con molti appartamenti in affitto pesa quanto una singola casa unifamiliare. Dal 66,7 per cento non si può quindi dedurre né un tasso di proprietà abitativa né una quota dell'offerta di appartamenti in affitto.
Anche la categoria collettiva «persone giuridiche» richiede cautela. Il grafico di sintesi non distingue tra società immobiliari, cooperative, assicurazioni o enti pubblici. Secondo la metodologia, l'UST assegna le unità giuridiche a un ramo economico con la sistematica ufficiale delle attività economiche NOGA.
La quota privata va dal 38,5 all'84,7 per cento
Le differenze tra i cantoni sono ampie. In Appenzello Interno l'84,7 per cento degli edifici rilevati appartiene a persone fisiche, in Ticino l'83,7 per cento. A Basilea Città la quota scende invece al 38,5 per cento. Lì la percentuale di persone giuridiche raggiunge il valore più alto, il 31,6 per cento; Ginevra segue con il 27,3 per cento.
Le comunioni pesano in modo particolare nel Canton Basilea Campagna con il 36,9 per cento, in Argovia con il 29,5 per cento e a Berna con il 27,9 per cento. Questi contrasti non provano automaticamente un diverso potere di mercato. L'UST indica il parco edilizio e le condizioni quadro cantonali in materia di mercato degli alloggi, imposte ed economia come possibili fattori d'influenza. Quale fattore spieghi quale quota non è però determinabile dai dati trasversali pubblicati.
Uno spostamento lento, non una scalata
Dall'anno di dati 2020 – il primo valore disponibile della statistica di registro – al 2025 la distribuzione nazionale è cambiata solo moderatamente. La quota di persone fisiche è scesa dal 67,5 al 66,7 per cento, quella delle persone giuridiche è salita dall'11,5 al 12,4 per cento. Negli edifici plurifamiliari la quota di persone fisiche è calata dal 56,6 al 55,0 per cento; le persone giuridiche sono cresciute dal 19,8 al 21,0 per cento. Entrambi gli anni di dati escludono Zurigo e il Vallese: la base geografica è quindi la stessa. Si tratta di uno spostamento di pochi punti percentuali, non della prova di una «scalata» diffusa del patrimonio abitativo.
Per questa serie l'UST combina i dati sugli edifici residenziali del Registro degli edifici e delle abitazioni (REA), passando per le particelle, con le indicazioni sui proprietari dei registri fondiari. I dati mancanti non vengono estrapolati, ma indicati come «sconosciuti». Secondo l'UST i risultati non sono direttamente comparabili con il censimento del 2000: fonti dei dati, metodi di rilevazione e oggetti considerati sono diversi.
Zurigo e il Vallese mancano nel set di dati
Zurigo e il Vallese restano esclusi. Secondo l'UST i loro dati attuali non sono ancora sufficienti oppure non possono ancora essere collegati in modo affidabile al Registro degli edifici e delle abitazioni. La statistica offre quindi un quadro più preciso di un sondaggio, ma non ancora pienamente nazionale.
Per i dibattiti sul mercato degli affitti, sull'offerta abitativa o sul potere dei grandi proprietari servono inoltre dati sugli appartamenti. Inoltre dovrebbe diventare più chiaro quali persone giuridiche siano proprietarie degli edifici. Il prossimo passo conoscitivo è quindi indicato: includere i due cantoni mancanti e valutare la proprietà a livello di appartamenti. Solo allora si potrà valutare quanto singoli gruppi plasmino davvero il mercato degli alloggi.
Fonti
Tutte le fonti dell'UST sono state consultate il 16 settembre 2026.
- UST: Edifici per tipo di proprietario e categoria di edificio – 2025 (pubblicato il 15 settembre 2026)
- UST: Edifici per tipo di proprietario e cantone – 2025 (pubblicato il 15 settembre 2026)
- UST: Metodologia della statistica dei tipi di proprietario degli edifici
- UST: Spiegazioni e comparabilità dei tipi di proprietario
- UST: Risultati della prima statistica di registro 2020 (pubblicato il 19 maggio 2022)
