Schweizer Wohngebäude: Wem sie gehören – und was die Zahl nicht zeigt
Natürliche Personen besitzen 66,7 Prozent der erfassten Gebäude. Bei Mehrfamilienhäusern ist das Bild anders – und Zürich sowie Wallis fehlen weiterhin.
66,7 Prozent der erfassten Schweizer Wohngebäude gehören natürlichen Personen. Doch die Zahl beschreibt Gebäude, nicht Wohnungen – und lässt Zürich sowie Wallis aus.
Zum Stichtag 31. Dezember 2025 erfasst das BFS 1'455'794 Gebäude mit Wohnnutzung in 24 Kantonen. Dabei zählen ein Einfamilienhaus und ein Wohnblock mit 40 Wohnungen je einmal. Juristische Personen halten 12,4 Prozent. Auf Gemeinschaften entfallen 14,3 Prozent; dazu zählen etwa Erbengemeinschaften und einfache Gesellschaften, also Zusammenschlüsse ohne eigene Rechtspersönlichkeit. Bei 6,0 Prozent sind mindestens zwei Eigentümertypen eingetragen. Das BFS führt sie als «gemischt». Weitere 0,7 Prozent bleiben unbekannt. Wegen der gerundeten Einzelwerte ergibt die Summe 100,1 Prozent.
Das Einfamilienhaus prägt das Gesamtbild
Der hohe Privatanteil erklärt sich wesentlich aus der Gebäudestruktur. Einfamilienhäuser machen einen grossen Teil des Bestands aus. Zu 75,5 Prozent gehören sie natürlichen Personen; juristische Personen halten lediglich 3,5 Prozent.
Mehrfamilienhäuser verteilen sich anders. Natürliche Personen besitzen hier 55,0 Prozent, juristische Personen 21,0 Prozent. Bei weiteren 14,5 Prozent sind mindestens zwei Eigentümertypen erfasst; sie gelten als «gemischt».
Noch deutlicher ist der Unterschied bei Gebäuden, die überwiegend anderen Zwecken dienen, aber teilweise Wohnraum enthalten – etwa Hotels, Heime, Spitäler oder Verwaltungsbauten mit Wohnungen. Hier stehen 52,3 Prozent im Eigentum juristischer Personen und 36,7 Prozent im Eigentum natürlicher Personen.
Ein Gebäude ist nicht gleich ein Wohnungsanteil
Diese Zählweise ist der wichtigste Vorbehalt. Die Statistik sagt, wem Gebäude gehören, nicht wie viele Wohnungen die jeweiligen Gruppen kontrollieren. Ein Mehrfamilienhaus mit vielen Mietwohnungen hat dasselbe Gewicht wie ein einzelnes Einfamilienhaus. Aus den 66,7 Prozent lässt sich deshalb weder eine Wohneigentumsquote noch ein Anteil am Mietwohnungsangebot ableiten.
Auch die Sammelkategorie «juristische Personen» verlangt Sorgfalt. Das Übersichtsdiagramm unterscheidet nicht zwischen Immobilienfirmen, Genossenschaften, Versicherungen oder öffentlicher Hand. Laut Methodik ordnet das BFS juristische Einheiten mit der offiziellen Wirtschaftszweig-Systematik NOGA einer Branche zu.
Der Privatanteil reicht von 38,5 bis 84,7 Prozent
Die kantonalen Unterschiede sind gross. In Appenzell Innerrhoden gehören 84,7 Prozent der erfassten Gebäude natürlichen Personen, im Tessin 83,7 Prozent. In Basel-Stadt sind es dagegen 38,5 Prozent. Dort erreicht der Anteil juristischer Personen mit 31,6 Prozent den höchsten Wert; Genf folgt mit 27,3 Prozent.
Gemeinschaften fallen besonders in Basel-Landschaft mit 36,9 Prozent, im Aargau mit 29,5 Prozent und in Bern mit 27,9 Prozent ins Gewicht. Diese Kontraste belegen nicht automatisch unterschiedliche Marktmacht. Das BFS verweist auf den Gebäudebestand sowie kantonale Rahmenbedingungen bei Wohnungsmarkt, Steuern und Wirtschaft als mögliche Einflüsse. Welcher Faktor welchen Anteil erklärt, lässt sich aus den veröffentlichten Querschnittsdaten jedoch nicht bestimmen.
Eine langsame Verschiebung, keine Übernahme
Vom Datenjahr 2020 – dem ersten verfügbaren Wert der Registerstatistik – bis 2025 hat sich die nationale Verteilung nur moderat verändert. Der Anteil natürlicher Personen sank von 67,5 auf 66,7 Prozent, jener juristischer Personen stieg von 11,5 auf 12,4 Prozent. Bei Mehrfamilienhäusern fiel der Anteil natürlicher Personen von 56,6 auf 55,0 Prozent; juristische Personen legten von 19,8 auf 21,0 Prozent zu. Beide Datenjahre schliessen Zürich und Wallis aus; die geografische Basis ist somit dieselbe. Das ist eine Verschiebung um wenige Prozentpunkte, kein Beleg für eine flächendeckende «Übernahme» des Wohnungsbestands.
Für die Reihe verbindet das BFS Daten zu Wohngebäuden aus dem Gebäude- und Wohnungsregister über die Parzellen mit den Eigentümerangaben der Grundbücher. Fehlende Angaben werden nicht hochgerechnet, sondern als «unbekannt» ausgewiesen. Laut BFS sind die Ergebnisse nicht direkt mit der Volkszählung 2000 vergleichbar: Datenquellen, Erhebungsmethoden und betrachtete Objekte unterscheiden sich.
Zürich und Wallis fehlen im Datensatz
Zürich und Wallis bleiben ausgeschlossen. Laut BFS genügen ihre aktuellen Daten noch nicht oder lassen sich noch nicht zuverlässig mit dem Gebäude- und Wohnungsregister verknüpfen. Damit liefert die Statistik ein präziseres Bild als eine Umfrage, aber noch kein vollständig nationales.
Für Debatten über den Mietmarkt, die Wohnungsversorgung oder die Macht grosser Eigentümer braucht es zusätzlich Wohnungszahlen. Zudem müsste klarer werden, welche juristischen Personen hinter den Gebäuden stehen. Der nächste Erkenntnisschritt ist damit benannt: die beiden fehlenden Kantone einbeziehen und Eigentum auf Ebene der Wohnungen auswerten. Erst dann lässt sich beurteilen, wie stark einzelne Gruppen den Wohnungsmarkt tatsächlich prägen.
Quellen
Alle BFS-Quellen wurden am 16. September 2026 abgerufen.
- BFS: Gebäude nach Eigentümertyp und Gebäudekategorie – 2025 (publiziert am 15. September 2026)
- BFS: Gebäude nach Eigentümertyp und Kanton – 2025 (publiziert am 15. September 2026)
- BFS: Methodik der Statistik der Eigentümertypen der Gebäude
- BFS: Erläuterungen und Vergleichbarkeit der Eigentümertypen
- BFS: Ergebnisse der ersten Registerstatistik 2020 (publiziert am 19. Mai 2022)
