Ricerca di un alloggio: perché la lista dei risultati non mostra tutto
Portali, contatti personali e candidature dirette aprono accessi diversi. Decisivo è anche ciò che accade dopo il primo indizio su un alloggio.
Attivare un abbonamento alle ricerche, aprire gli annunci, inviare la candidatura: nella ricerca di un alloggio molto si può fare davanti allo schermo. Ma la lista dei risultati non è una riproduzione completa del mercato. Una segnalazione dalla cerchia di conoscenti o il procedimento di assegnazione di un Comune possono aprire un accesso diverso. E anche un alloggio pubblicamente visibile è ancora ben lungi dall'essere ugualmente raggiungibile per tutti.
Un sondaggio Comparis pubblicato il 17 settembre fornisce cifre in merito: il 44 per cento degli intervistati ha trovato l'attuale abitazione attraverso un portale immobiliare, il 27 per cento tramite famiglia, amici, colleghi di lavoro o conoscenti. Per conto di Comparis, Innofact ha intervistato nell'agosto 2026 1038 adulti in tutte le regioni svizzere.
Il rilevamento, definito rappresentativo, comprende inquilini e proprietari. Le domande riguardano retrospettivamente l'abitazione attuale, non esclusivamente i traslochi di quest'anno. I valori non sono quindi né quote di mercato dell'attuale assegnazione di appartamenti in affitto né tassi di successo di singole candidature. Comparis gestisce essa stessa un'offerta immobiliare; il ruolo di committente va tenuto presente nella valutazione.
L'offerta scarsa resta il problema di fondo
Dati ufficiali indipendenti mostrano sotto quale pressione si svolge la ricerca. Il 1° giugno 2026 l'Ufficio federale di statistica ha contato in tutta la Svizzera 45'493 appartamenti vuoti. Corrispondevano allo 0,93 per cento del parco abitativo, dopo l'1,00 per cento dell'anno precedente. Gli appartamenti disabitati e offerti in affitto erano 34'690, il 6,7 per cento in meno rispetto a un anno prima.
Questo censimento degli appartamenti vuoti è un rilevamento a una data di riferimento. Non conta tutti gli alloggi che nel corso di un anno cambiano inquilino. Un appartamento già affittato può essere occupato subito da nuovi inquilini e non compare quindi come vacante. Viceversa, un appartamento libero in un punto qualsiasi della Svizzera dice poco su se si adatta al budget e al tragitto per il lavoro di chi cerca.
Il valore nazionale descrive dunque la ristrettezza dell'offerta, non la possibilità personale di ottenere un contratto. Il rapporto di lungo periodo tra scarsità e andamento degli affitti è illustrato anche nella nostra analisi del mercato abitativo svizzero dell'8 settembre.
La visibilità non crea ancora pari opportunità
Che un annuncio sia reperibile da tutti non garantisce un trattamento uguale. Uno studio sul campo sostenuto dall'Ufficio federale delle abitazioni ha inviato nel 2018 oltre 11'000 richieste da parte di finti interessati a offerenti reali di alloggi. Nomi e altre caratteristiche venivano variati in modo sistematico.
Le persone con nomi turchi o kosovari ricevevano meno spesso un invito alla visita rispetto a quelle con nomi svizzeri. Il rapporto pubblicato nel 2019 documenta una barriera d'accesso nella ricerca condotta allora. Non misura né la frequenza odierna né l'assegnazione effettiva dei contratti. Proprio questo limite rende visibile una differenza importante: chi trova l'annuncio di un appartamento non ha ancora le stesse possibilità di visitarlo o di ottenerlo.
Un contatto personale può trasmettere informazioni. Da ciò non deriva però alcuna garanzia che una candidatura venga privilegiata o che servano meno documenti. Resta determinante il rispettivo processo di selezione.
Certe porte si aprono secondo regole fisse
Un esempio concreto è offerto dalla città di Zurigo. Per i suoi appartamenti la candidatura passa attraverso la locazione elettronica comunale. Gli inviti alla visita vengono assegnati per sorteggio; solo chi ha effettuato la visita può poi candidarsi. La città non gestisce una lista d'attesa. Valgono inoltre requisiti relativi, per esempio, a occupazione, reddito e domicilio.
Chi si limita ad aggiornare più spesso un portale immobiliare generale non ha ancora compiuto queste fasi di accesso. L'esempio non è trasferibile a tutte le cooperative o alle amministrazioni private. Mostra perché conviene verificare, presso gli offerenti di alloggi adatti, i loro bandi e le loro condizioni.
Un dossier mirato invece della massima quantità di dati
Per la ricerca ne deriva un ordine pratico: chiarire innanzitutto se prezzo, posizione e condizioni di assegnazione sono adatti. Poi tenere pronti i documenti richiesti e rispettare i termini. Le segnalazioni personali possono integrare la selezione; non sostituiscono questa preparazione.
Un dossier completo non deve però essere sconfinato. L'Incaricato federale della protezione dei dati e della trasparenza stabilisce che i locatori possono chiedere soltanto dati direttamente connessi alla selezione e all'esecuzione del contratto e proporzionati allo scopo. Informazioni raccolte presso terzi senza che gli interessati lo sappiano contraddicono il principio di trasparenza.
Più canali di ricerca possono rendere visibili offerte supplementari. Non creano però né nuovi alloggi né automaticamente procedure di selezione eque. Chi descrive la ricerca di un alloggio soltanto come una gara per l'abbonamento alle ricerche più veloce o per le relazioni migliori trascura quindi la questione decisiva: secondo quali regole una segnalazione diventa davvero una casa?
Fonti
- Comparis/Innofact: analisi degli indicatori abitativi e sondaggio, 17 settembre 2026
- Ufficio federale di statistica: censimento degli appartamenti vuoti 2026, comunicato del 10 settembre
- Ufficio federale delle abitazioni: discriminazione etnica nel mercato immobiliare svizzero, 2019
- Città di Zurigo: svolgimento della locazione degli appartamenti
- Città di Zurigo: condizioni di locazione e indicazioni sulle liste d'attesa
- IFPDT: dati personali nella candidatura per un appartamento
